2014房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(1)

　　假設(shè)開發(fā)法(上)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點。

　　熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟。

　　了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。

　　要點說明：

　　1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。

　　假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn);適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估算開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的公式

　　假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式可細(xì)化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營業(yè)的公式。

　　3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　根據(jù)考慮資金的時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時間價值;傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。

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