2014年房地產(chǎn)估價理論與方法知識點講義六

更新時間：2013-10-15 15:29:52 來源：|0

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摘要 2014年房地產(chǎn)估價理論與方法

　　統(tǒng)一面積單位

　　在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，中國中國香港和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國中國臺灣和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

　　平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

　　平方米下的價格=坪下的價格×0.303

　　交易情況修正

　　交易情況修正的含義

　　可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能是不正常的價格變成了正常價格。

　　造成成交價格偏差的因素

　　(1)有利害關(guān)系人之間的交易。

　　(2)急于出售或急于購買的交易。

　　(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

　　(4)交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

　　(5)特殊交易方式的交易。

　　(6)交易稅費非正常負擔的交易。

　　(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。

　　(8)受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易。

　　交易情況修正的方法

　　交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格