2014房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(6)
7.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式
7.2.1 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為:待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目,掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象后,往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)取得的利潤(rùn)。所以,如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用,則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi),不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。例如,評(píng)估毛地的價(jià)值,即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置,這時(shí)減去的項(xiàng)目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);如果評(píng)估的是已完成拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值,則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?!?/p>
運(yùn)用上述公式估價(jià),一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況,二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況,即估價(jià)對(duì)象狀況,有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發(fā)后的狀況,有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況:①估價(jià)對(duì)象為生地,在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);②估價(jià)對(duì)象為生地,將生地開發(fā)成熟地;③估價(jià)對(duì)象為毛地,在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);④估價(jià)對(duì)象為毛地,將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價(jià)對(duì)象為熟地,在熟地進(jìn)行房屋建設(shè);⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程,將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價(jià)對(duì)象為舊房,將舊房裝修改造成新房。
投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式,有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租,但比較少見,多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng))等。
7.2.2 按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式
上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式,按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下:7.2.2.1 求生地價(jià)值的公式(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式:生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式:生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
求毛地價(jià)值的公式(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式:毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式:毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
7.2.2.3 求熟地價(jià)值的公式
熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
查看更多:房估師課程 房估師課程輔導(dǎo)報(bào)名 在職碩士課程
編輯推薦:
2013年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名,不過免費(fèi)重學(xué)
2013年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出,終身免費(fèi)重學(xué)
2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考經(jīng)驗(yàn)心得
2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考經(jīng)驗(yàn)分享2024-10-09
- 跨專業(yè)報(bào)名,2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考建議2024-10-01
- 2024報(bào)名后房地產(chǎn)估價(jià)師如何備考2024-09-26
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師備考幾個(gè)月?2個(gè)月夠嗎?2024-09-25
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略2024-09-25