2014年房地產估價師考試:房地產經營與管理資料10

　　安全管理

　　工程建設中安全管理的原則是安全第一、預防為主。

　　規(guī)劃設計階段，要求工程設計符合國家制定的建筑安全規(guī)程和技術規(guī)范，保證工程的安全性能。施工階段，要求承包商編制施工組織設計時，應根據(jù)建筑工程的特點制定相應的安全技術措施;對專業(yè)性較強的工程項目，應編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。

　　承包商在施工現(xiàn)場采取維護安全、防范危險、預防火災等措施;有條件的，應對施工現(xiàn)場實行封閉管理。施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應采取安全防護措施。可能出現(xiàn)的：①需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地、②可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施、③需要臨時停水、停電、中斷道路交通、④需要進行爆破作業(yè)等情況，開發(fā)商應按照國家有關規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。

　　施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應監(jiān)督承包商建立安全教育培訓制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務。

　　六、竣工驗收

　　竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。對于確已符合竣工驗收條件的開發(fā)項目，都應按有關規(guī)定和國家質量標準，及時進行竣工驗收。

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　　開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，承包商按國家工程竣工驗收有關規(guī)定，向kfs提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。kfs負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔由自身原因造成修改的費用。

　　正式辦理竣工驗收前，kfs進行初步檢查。初步檢查指在單項工程或整個開發(fā)項目即將竣工或完全竣工后，組織統(tǒng)一檢查工程的質量情況、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無漏項等。根據(jù)初步檢查情況，由工程項目的監(jiān)理工程師列出需要修補的質量缺陷“清單”，承包商切實落實修復這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。進行初步檢查對加快掃尾工程，提高工程質量和配套水平，對加強工程技術管理，促進竣工和完善驗收都有好處。

　　㈡竣工驗收的依據(jù)

　　開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。工程建設規(guī)模、工程建筑面積、結構形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致。

　　㈢竣工驗收的工作程序――3個階段

　　1. 單項工程竣工驗收。在開發(fā)小區(qū)總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，首先進行檢查，并組織施工單位(承包商)和設計單位整理有關施工技術資料(如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質量評定結果，設計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等)和竣工圖紙。然后，由組織承包商、設計單位、客戶(使用方)、質量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

　　2. 綜合驗收。指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發(fā)商為主，組織設計單位、承包商、客戶、質監(jiān)部門進行初驗，然后邀請有關城市建設管理部門，如建委、計委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗收，簽發(fā)驗收報告。

　　3. 竣工驗收備案。應自建設工程竣工驗收合格之日起15 日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設部門或其他有關部門備案。辦理工程竣工驗收備案應提交的文件包括：

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　?、乒こ炭⒐を炇請蟾妗üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號, 施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;

　　⑶法律、法規(guī)規(guī)定應由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

　?、仁┕挝缓炇鸬墓こ藤|量保修書;

　?、煞ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　在組織竣工驗收時，應對工程質量的好壞進行全面鑒定。工程主要部分或關鍵部位若不符合質量要求會直接影響使用和工程壽命，應進行返修和加固，然后再進行質量評定。工程未經竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。

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　　工程竣工驗收報告經認可后，承包商應向遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算。收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。確認竣工結算報告后，應及時通知經辦銀行向承包商支付工程竣工結算價款。承包商收到竣工結算價款后，通常應在半個月內將竣工工程交付kfs。

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　　技術資料和竣工圖是開發(fā)建設項目的重要技術管理成果，是使用單位安排生產經營、住戶適應生活的需要。開發(fā)項目竣工后，要認真組織技術資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產權所有者和城市檔案館。

　　1.技術資料的內容

　　⑴前期工作資料：開發(fā)項目的可行性研究報告、項目建議書及批準文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設計文件及其變更資料，地下管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。

　?、仆两ㄙY料：開工報告、建(構)筑物及主要設備基礎的軸線定位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基基礎施工驗收記錄、隱蔽工程驗收記錄，分部分項工程施工驗收記錄、設計變更通知單、工程質量事故報告及處理結果，施工期間建筑物或構筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。

　　⑶安裝方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質量事故報告和處理結果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。

　　2.繪制竣工圖

　　開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。

　　技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內補齊。繪制竣工圖的做法如下：⑴按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標志后，直接作為竣工圖。⑵結構形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。⑶基礎、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。⑷竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經施工技術負責人簽認，不得任意涂改。

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