2014房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(9)
假設(shè)開發(fā)法(下)
一、大綱要求:
考試目的:
測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求:
掌握:假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。
要點說明:
假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。
假設(shè)開發(fā)法計算中需要事先求取的內(nèi)容主要有:開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費、折現(xiàn)率。
二、內(nèi)容講解:
7.4 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取
7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期,即估價時點,終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。
開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期,其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同,終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說,開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。
經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式,主要有銷售(包括預(yù)售,下同)、出租、營業(yè)、自用。因此,經(jīng)營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn),即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下,銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期,終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。
確定開發(fā)經(jīng)營期的目的,是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額,預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金,以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。
確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法,即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。
開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計。但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響,可能使開發(fā)期延長。例如,房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”,基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物,原計劃籌措的資金不能按時到位,某些建筑材料、設(shè)備不能按時供貨,或者勞資糾紛,遭遇惡劣氣候,以及政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變等一系列因素,都可能導(dǎo)致工程停工,使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長,開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息,另一方面要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期,通常是難以準(zhǔn)確估計的,在估計時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。
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