2014房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復習指導(11)
7.4.4 投資利息
投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中,正確地測算投資利息需要把握下列6個方面:
(1)應計息的項目。應計息的項目包括:①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。
(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點,終點通常是開發(fā)期結束的時間點,不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是,未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設在估價時點一次付清,所以,其計息的起點是估價時點。有些費用不是發(fā)生在一個時間點,而是在一段時間(如開發(fā)期或建造期)內連續(xù)發(fā)生,但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生,具體視為發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分,精確的測算也可按半年、季、月來劃分。
(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。
(4)利率的高低。有單利利率和復利利率兩種。選用不同的利率,應選用相對應的計息方式,反過來,選用不同的計息方式,應選用相對應的利率,不能混淆。
(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等,但通常為年。
(6)名義利率和實際利率。在復利計息的情形下,當利率的時間單位與計息周期不一致時,就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如,利率的時間單位為一年,而計息周期為半年、季、月、周或天等。
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