2014年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策考點(diǎn)16

　　城市用地

　　(一)城市用地分類(lèi)(熟悉)

　　按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90)，城市用地按大類(lèi)、中類(lèi)和小類(lèi)三級(jí)進(jìn)行劃分，以滿足不同層次規(guī)劃的要求。城市用地共分10大類(lèi)、46中類(lèi)和73個(gè)小類(lèi)(參見(jiàn)表1-1)。一般而言，城市總體規(guī)劃階段以達(dá)到中類(lèi)為主，在城市詳細(xì)規(guī)劃階段應(yīng)達(dá)到小類(lèi)深度。

　　城市建設(shè)用地應(yīng)包括分類(lèi)中的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地和特殊用地九大類(lèi)用地，不應(yīng)包括水域和其他用地。

　　在計(jì)算城市現(xiàn)狀和規(guī)劃的用地時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一以城市總體規(guī)劃用地的范圍為界進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。城市用地應(yīng)按平面投影面積計(jì)算。每塊用地只計(jì)算一次，不得重復(fù)計(jì)算。城市總體規(guī)劃用地應(yīng)采用1：10 000或1：5 000比例尺的圖紙進(jìn)行分類(lèi)計(jì)算，分區(qū)規(guī)劃用地應(yīng)采用l： 5 000或1：2 000比例尺的圖紙進(jìn)行分類(lèi)計(jì)算?，F(xiàn)狀和規(guī)劃的用地計(jì)算應(yīng)采用同一比例尺的圖紙。城市用地的計(jì)量單位應(yīng)為萬(wàn)平方米(h┫)。數(shù)字統(tǒng)計(jì)精確度應(yīng)根據(jù)圖紙比例尺確定：1：10 000圖紙應(yīng)取正整數(shù)，1：5 000圖紙應(yīng)取小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)，l：2 000圖紙應(yīng)取小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)。

　　(二)城市用地評(píng)價(jià)(掌握)

　　城市用地評(píng)價(jià)內(nèi)容包括三個(gè)方面，即自然條件評(píng)價(jià)、建設(shè)條件評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

　　1.城市用地的自然條件評(píng)價(jià)

　　城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)主要從工程地質(zhì)、水文、氣候、地形和用地適用性等幾個(gè)方面進(jìn)行。

　　(1)工程地質(zhì)條件

　　1)建筑土質(zhì)與地基承載力。建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對(duì)城市建設(shè)用地選擇和各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布置以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，影響非常大。

　　2)地形條件。不同的建設(shè)用地的地形條件，對(duì)建設(shè)規(guī)劃布局、道路的走向和線型、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、建筑群體的布置、城市的形態(tài)、輪廓與面貌等，均會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。

　　3)沖溝。沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽。沖溝切割用地，使之支離破碎，對(duì)土地的使用十分不利。規(guī)劃前應(yīng)弄清沖溝的分布、坡度、活動(dòng)狀況，以及沖溝的發(fā)育條件，以便規(guī)劃中及時(shí)采取相應(yīng)的治理措施。

　　4)滑坡與崩塌。滑坡與崩塌是一種物理工程地質(zhì)現(xiàn)象?；率怯捎谛逼律洗罅炕麦w(土體或巖體)在風(fēng)化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑動(dòng)面向下滑動(dòng)而造成的，常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)。因此，山區(qū)或丘陵城市，在利用坡地或緊靠崖巖進(jìn)行建設(shè)時(shí)，需要了解滑坡的分布及滑坡地帶的界線、滑坡的穩(wěn)定性狀況。不穩(wěn)定的滑坡體本身，以及處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設(shè)用地。如果無(wú)法回避，必須采取相應(yīng)工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡巖層或上層的層面相對(duì)滑動(dòng)，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。

　　5)巖溶。地下可溶性巖石(如石灰?guī)r、鹽巖等)在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學(xué)成分的地下水的溶解與侵蝕之下，巖石內(nèi)部形成空洞(地下溶洞)的現(xiàn)象稱為巖溶，也叫喀斯特現(xiàn)象。地下溶洞有時(shí)分布范圍很廣、洞穴空間高大，對(duì)建筑工程結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性造成極大傷害。工程建筑物和水工構(gòu)筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險(xiǎn)的。在城市規(guī)劃時(shí)要查清溶洞的分布、深度及其構(gòu)造特點(diǎn)，而后確定城市布局和地面工程建設(shè)用地的選擇。

　　6)地震。在強(qiáng)震區(qū)一般不宜設(shè)置城市;在震區(qū)設(shè)置城市時(shí)，除制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)外，還須考慮震后疏散救災(zāi)等問(wèn)題，如建筑不宜連綿成片，盡量避開(kāi)斷裂破碎地段。地震斷裂帶上一般可設(shè)置綠化帶，不得進(jìn)行城市建筑的建設(shè)，同時(shí)也不能作為城市的主要交通干道。此外，在城市的上游不宜修建水庫(kù)，以免震時(shí)水庫(kù)堤壩受損，洪水下泄，危及城市。

　　(2)水文及水文地質(zhì)條件

　　1)水文條件。江河湖泊等地面水體，不但可作為城市水源，同時(shí)它還在水路運(yùn)輸、改善氣候、稀釋污水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。為防范洪水帶來(lái)的影響，在規(guī)劃中應(yīng)處理好用地選擇、總體布局以及堤防工程建設(shè)等方面的問(wèn)題。還要區(qū)別城市不同地區(qū)，采用不同的洪水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局和節(jié)約建設(shè)投資。

　　2)水文地質(zhì)條件。水文地質(zhì)條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。地下水常常作為城市用水的水源，特別在遠(yuǎn)離江河湖泊或地面水水量不足而水質(zhì)又不符衛(wèi)生要求的城市，調(diào)查并探明地下水資源尤為重要。應(yīng)探明地下水的蘊(yùn)藏量和補(bǔ)給情況，根據(jù)地下水的補(bǔ)給量來(lái)確定開(kāi)采的水量。地下水倘若過(guò)量開(kāi)采，就會(huì)使地下水位大幅度下降，形成“漏斗”。與地面水情況類(lèi)似，對(duì)地下水有污染的一些建設(shè)項(xiàng)目不應(yīng)布置在地下水的上游一側(cè)，以盡量減少水體污染，特別要注意防止地下水的水源地受到污染。

　　(3)氣候條件

　　1)太陽(yáng)輻射。分析研究城市所在地區(qū)的太陽(yáng)運(yùn)行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，這對(duì)于建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑的遮陽(yáng)設(shè)施以及各項(xiàng)工程的采暖設(shè)施的設(shè)置，提供了規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。其中建筑日照間距的考慮將進(jìn)一步影響到城市建筑密度、城市用地指標(biāo)與用地規(guī)模。此外，由于太陽(yáng)輻射強(qiáng)弱所造成的不同小氣候形態(tài)，對(duì)城市建筑群體的布置也有一定的關(guān)系。

　　2)風(fēng)象。風(fēng)對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響，尤其城市環(huán)境保護(hù)與風(fēng)象的關(guān)系更為密切。風(fēng)是地面大氣的水平移動(dòng)，由風(fēng)向與風(fēng)速兩個(gè)量表示。風(fēng)向就是風(fēng)吹來(lái)的方向，表示風(fēng)向最基本的一個(gè)特征指標(biāo)叫風(fēng)向頻率。風(fēng)向頻率一般是分8個(gè)或16個(gè)羅盤(pán)方位觀測(cè)、累計(jì)某一時(shí)期內(nèi)(一季、一年或多年)各個(gè)方位風(fēng)向的次數(shù)，并以各個(gè)風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占該時(shí)期內(nèi)觀測(cè)累計(jì)各個(gè)不同風(fēng)向(包括靜風(fēng))的總次數(shù)的百分比來(lái)表示。風(fēng)速是指單位時(shí)間內(nèi)風(fēng)所移動(dòng)的距離，表示風(fēng)速最基本的一個(gè)特征指標(biāo)叫平均風(fēng)速。平均風(fēng)速是按每個(gè)風(fēng)向的風(fēng)速累計(jì)平均值來(lái)表示的。根據(jù)城市多年風(fēng)向觀測(cè)記錄匯總所繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖又稱風(fēng)玫瑰圖。

　　3)氣溫。氣溫對(duì)于城市規(guī)劃與建設(shè)也有影響。在工業(yè)配置時(shí)，需根據(jù)氣溫條件，考慮工業(yè)工藝的適應(yīng)性與經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題;在生活居住方面，應(yīng)根據(jù)氣溫狀況考慮生活居住區(qū)的降溫或采暖設(shè)備的設(shè)置等問(wèn)題。氣溫的影響還表現(xiàn)在垂直方向上產(chǎn)生的逆溫，使城市上空大氣比較穩(wěn)定，有害的工業(yè)煙氣滯留或擴(kuò)散緩慢，加劇對(duì)城市大氣的污染。此外，城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過(guò)程散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，即所謂“熱島效應(yīng)”，尤其在大城市中更為突出。

　　4)降水與濕度。降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等氣候現(xiàn)象的總稱。降水量的大小和降水強(qiáng)度對(duì)城市的排水設(shè)施有較為突出的影響。濕度的高低與降水的多少有著密切的聯(lián)系。一般城市因大量人工建筑物與構(gòu)筑物覆蓋，相對(duì)濕度比城市郊區(qū)要低。濕度的大小還對(duì)城市某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有所影響，同時(shí)又與居住環(huán)境是否舒適有所聯(lián)系。

　　(4)地形條件

　　不同建設(shè)用地的地形條件，對(duì)建設(shè)規(guī)劃布局、道路的走向和線型、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、建筑群體的布置、城市的形態(tài)、輪廓與面貌等，均會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。

　　(5)城市用地適用性評(píng)價(jià)

　　城市用地適用性評(píng)價(jià)是指以城市建設(shè)用地為基礎(chǔ)，綜合各項(xiàng)用地的自然條件以及整個(gè)用地的工程措施的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)用地質(zhì)量進(jìn)行的評(píng)價(jià)。

　　城市用地適用性的評(píng)定要因地制宜，特別是要抓住對(duì)用地影響最突出的主導(dǎo)環(huán)境要素，進(jìn)行重點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià)。

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