2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試:房地產(chǎn)經(jīng)營與管理資料19
風(fēng)險(xiǎn)與投資組合
一、投資組合理論
投資組合理論的主要論點(diǎn)是:對相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化,不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。在高通脹的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長可能會超過通脹的增長幅度,而投資項(xiàng)目乙的收益可能會有負(fù)增長。在這種情況下,把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來,便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說,目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低,或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下,使收益最大化的投資組合。
大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí),非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性,以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn),又不失去獲取較高收益的機(jī)會。
風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素,國家金融狀況等)和個別風(fēng)險(xiǎn)(個別投資項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等)所組成。通過投資組合理論的原則,雖可以將個別風(fēng)險(xiǎn)因素減少,但系統(tǒng)性市場因素仍然存在。由于這個原因,市場性風(fēng)險(xiǎn)率變成了某一種投資項(xiàng)目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的評估。
二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型
由投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價(jià)模型 (Capital Asset Pricing Model) 便能更好地分析這個風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式 的意義是一致的,在該模型分析下,一個投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合,這個概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標(biāo)準(zhǔn),即機(jī)會成本標(biāo)準(zhǔn),十分相似?;谶@個原因,我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。
在房地產(chǎn)投資評估過程中,一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。機(jī)會成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會的收益。這個收益應(yīng)等于上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益,如國債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于機(jī)會成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(Risk Pemium)。
假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20%,國家債券的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.4,則房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為: r=10%+0.4×(20%-10%)=14%
【例題】 某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%,當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%,國債的收益率為3.5%。此時(shí),該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
【答案】B 解析:由公式知:12%=3.5 %+βj(15 %?3.5%),故βj=0.74
新西蘭的布朗教授(g.r.brown)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場來測算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。首先假設(shè)在1984年英國房地產(chǎn)市場相對于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2,通過回歸模型,計(jì)算出各子市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為:零售商業(yè)用1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69。由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個市場環(huán)境的變化而做出分析的,上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個別子市場相對于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下:零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14。
通過這個模型的計(jì)算,再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國家債券的收益率9%,則可測算出每一個子市場應(yīng)利用的折現(xiàn)率為:零售商業(yè)用房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%。
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