2014年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策考點23

　　不動產(chǎn)更正登記和異議登記

　　物權(quán)法解釋：第十九條【不動產(chǎn)更正登記和異議登記】

　　第十九條　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　　【解釋】本條是關(guān)于不動產(chǎn)更正登記和異議登記的規(guī)定。

　　更正登記與異議登記同樣是保護事實上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。因此，也可以認(rèn)為更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時是對真正權(quán)利的初始登記。更正登記有兩種方式：一種是經(jīng)權(quán)利人(包括登記上的權(quán)利人和事實上的權(quán)利人)以及利害關(guān)系人申請的登記;另一種是登記機關(guān)自己發(fā)現(xiàn)錯誤后做出的更正登記。

　　目前我國的不動產(chǎn)登記規(guī)則中已經(jīng)建立有更正登記制度。土地登記規(guī)則規(guī)定，土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)辦理更正登記;利害關(guān)系人也可以申請更正登記。林木和林地權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，發(fā)現(xiàn)林權(quán)證錯、漏登記的或者遺失、損壞的，有關(guān)林權(quán)權(quán)利人可以到原林權(quán)登記機關(guān)申請更正或者補辦。海域使用權(quán)登記辦法規(guī)定，海域使用權(quán)人發(fā)現(xiàn)海域使用權(quán)登記結(jié)果有誤或者有遺漏時，可以向原登記機關(guān)申請更正。經(jīng)審核屬實的，由原登記機關(guān)予以更正。海洋行政主管部門因?qū)彶槭韬鰧?dǎo)致錯漏登記或者表證不符的，應(yīng)當(dāng)及時更正，并將更正結(jié)果書面通知海域使用權(quán)人。

　　建立不動產(chǎn)登記制度的國家，一般都建立有更正登記制度。如德國民法典第八百九十四條規(guī)定，“土地登記簿記載的土地物權(quán)、在此權(quán)利上設(shè)定的物權(quán)、或者依據(jù)第八百九十二條第一款確定的處分限制，與真正的權(quán)利狀態(tài)不一致時，其權(quán)利未被登記、未被正確登記、或者被一個并不存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記或者權(quán)利限制的登記受到損害的人，可以要求因更正登記而涉及其權(quán)利者的同意，為更正登記?！比鹗棵穹ǖ湟?guī)定，物權(quán)的登記不正當(dāng)，或正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N或者更改時，物權(quán)受到損害的人，得訴請更正登記。不動產(chǎn)登記簿管理人的更正登記，須得當(dāng)事人同意或依法官的裁判始得完成。……書寫錯誤的更正，根據(jù)聯(lián)邦委員會頒布的有關(guān)規(guī)定辦理。我國中國臺灣“土地登記規(guī)則”規(guī)定，登記人員或利害關(guān)系人于登記完畢后，發(fā)現(xiàn)登記錯誤或遺漏時，應(yīng)申請更正登記。登記機關(guān)報經(jīng)上級地政機關(guān)查明核準(zhǔn)后更正之。

　　更正登記的目的是為了保護事實上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人或者利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進行更正。但是，更正的程序可能較為費時，有時申請更正的權(quán)利人與登記簿上記載的權(quán)利人之間的爭議一時難以化解，法律有必要建立異議登記制度，作為一種對真正權(quán)利人利益的臨時性保護措施。所謂異議登記，就是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記人登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。

　　由此可見，異議登記雖然可以對真正權(quán)利人提供保護，但這種保護應(yīng)當(dāng)是臨時性的，因為它同時也給不動產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使得不動產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常，法律必須對異議登記的有效期間做出限制。因此，本條規(guī)定，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，說明異議登記的申請人不積極行使其權(quán)利，為使登記簿上記載的權(quán)利人的利益和正常的交易秩序不致受到嚴(yán)重的影響，法律規(guī)定這時該異議登記失去其效力。

　　由于異議登記可以使登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力;同時，異議登記的申請人在提出異議登記的申請時也無須充分證明其權(quán)利受到了損害，因此，如果申請人濫用異議登記制度，將可能給登記簿上記載權(quán)利人的利益造成損害。所以，本條規(guī)定，異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　　異議登記同樣是國外不動產(chǎn)登記制度的重要組成部分，如德國民法典規(guī)定，發(fā)生登記錯誤的情形時，對抗土地登記簿的正確性的異議，可以納入登記。在我國中國臺灣“民法”中，原來也規(guī)定有異議登記制度，但是后來“法律”做了修改，將其納入“民事訴訟法”中的“假處分”制度。所謂假處分，屬于民事訴訟法中一種保全性質(zhì)的強制執(zhí)行程序，其目的在于將爭議的法律關(guān)系狀態(tài)暫時保持不變，以防止權(quán)利人處分其權(quán)利后，使得將來無法恢復(fù)。但在后來制定“土地登記規(guī)則”時，考慮到這一制度的積極意義，又將其納入限制登記之中。日本不動產(chǎn)登記法中的假處分制度意義也是如此

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