2014房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
(一)有形收益和無(wú)形收益
房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益,例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益,還要考慮各種無(wú)形收益。但要注意有些無(wú)形收益可能考慮在報(bào)酬率中,因此要與報(bào)酬率銜接起來(lái),不能有重復(fù)。
無(wú)形收益通常難以貨幣化,難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮,但可通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。同時(shí)值得注意的是,如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn),則不應(yīng)再單獨(dú)考慮,以免重復(fù)計(jì)算。例如,在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫(xiě)字樓,即承租人租用該寫(xiě)字樓辦公可顯示其實(shí)力,該因素往往已包含在該寫(xiě)字樓的較高租金中。
(二)實(shí)際收益和客觀收益
房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益,它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)管理者的能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大,如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化,就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如,城市中有一塊空地,目前未作任何使用,實(shí)際收益為零,甚至為負(fù)數(shù)(因?yàn)橐U納有關(guān)稅費(fèi)),但如此并不表示這塊空地?zé)o價(jià)值。再如,某商場(chǎng)或酒店占用一宗交通便利的房地產(chǎn),但由于經(jīng)營(yíng)不善,由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù),這也不意味著該宗房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情況,如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館,但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦,從而可以獲得較高的收益,但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。
客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益,通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。因此,估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益,除了有租約限制的以外,一般應(yīng)采用正??陀^的數(shù)據(jù)。為此,除了有租約限制的以外,利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出了潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后,還應(yīng)將它它們與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正常客觀的情況不符,應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛊涑蔀檎?陀^的。
有租約限制的,租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金,即實(shí)際租金,租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金。因此,合同租金高于或低于市場(chǎng)租金,都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來(lái)看,當(dāng)合同租金高于市場(chǎng)租金時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些;相反,當(dāng)合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)合同租金與市場(chǎng)租金差異較大時(shí),毀約的可能性也較大,這對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。
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