2014年房地產(chǎn)估價師考點輔導(dǎo):房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(1)
房地產(chǎn)估價的本質(zhì)
為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價的含義,做好房地產(chǎn)估價工作,還應(yīng)對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有下列5點認(rèn)識。
(一)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時,為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學(xué)中的價值內(nèi)涵――“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解,特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)品的土地,否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在很大分歧,從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。
價值(value)和價格(price)之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是:價值是物的真實所值,是內(nèi)在的,是相對客觀和相對穩(wěn)定的,是價格的波動“中心”;價格是價值的外在表現(xiàn),圍繞著價值而上下波動,是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實,它因人而異,時高時低?!,F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因,時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此,為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確,減少估價的主觀隨意性,也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致,便于對外交流溝通,應(yīng)當(dāng)強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。
還需要指出的是,雖然估價是評估價值,而且理論上是價值決定價格,但在估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。另外,價值和價格的內(nèi)涵雖然在估價理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分,但由于習(xí)慣等方面的原因,有時并不對它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)別,可以交換使用。
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