2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)輔導(dǎo):房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)(5)

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和價(jià)格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價(jià)值不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測(cè)算出來(lái)的。數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時(shí)也要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷。此外，每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或者某個(gè)方面建立起來(lái)的，它們或多或少存在一些局限性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中盡量同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，如何選用合適的估價(jià)方法，如何對(duì)不同估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出最終的估價(jià)結(jié)果，這個(gè)過(guò)程是房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的把握，對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的判斷力。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門(mén)科學(xué)，也是一門(mén)藝術(shù)。

　　基于房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)，世界上許多國(guó)家和地區(qū)規(guī)定要成為執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，不僅應(yīng)具有相當(dāng)程度的估價(jià)理論知識(shí)，而且應(yīng)具有一定年限以上的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》第五條規(guī)定：“領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得申請(qǐng)發(fā)給開(kāi)業(yè)證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開(kāi)業(yè)證書(shū)前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)?！?/P>

　　雖然房地產(chǎn)估價(jià)也是一門(mén)藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價(jià)師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價(jià)的客觀性。