2014年房地產估價師《經(jīng)營與管理》考點:市場定位的基本原則
1.與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進行項目的市場定位,體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢,發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力,構建企業(yè)品牌和產品品牌,使得企業(yè)的產品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
2.經(jīng)濟性原則。市場定位的經(jīng)濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比,在滿足必要建筑功能的前提下,租售價格合理;第二,從企業(yè)角度出發(fā),在成本控制的基礎上,做到效益最大化;最后,在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平,確定項目贏利預期的可能性和風險性,明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性。
3.適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義:一與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應,二與所在區(qū)域房地產市場的物業(yè)檔次、標準、品質相適應,三和經(jīng)市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配,四與企業(yè)的技術和管理水平相適應。
4.可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發(fā)展,市場定位必須考慮項目實施的可行性,避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象,要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機,準確設計項目的實施進度。同時,要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合的方法,對項目進行經(jīng)濟評價,分析各經(jīng)濟評價指標是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制,它們容易定性但難以定量,在市場定位時如何“量力而行”,這個問題在市場定位時就應該得到解決。
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