2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》講義:第六章三節(jié)

　　第三節(jié) 商品房銷售管理

　　一、商品房預售

　　1.商品房預售的概念

　　2.商品房預售的條件

　　3.商品房預售許可

　　4.商品房預售合同登記備案

　　二、商品房現(xiàn)售

　　為規(guī)范商品房銷售，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，2001年4月4日，原建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)。

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;

　　(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(4)已通過竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實;

　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　三、商品房銷售代理

　　房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式。

　　(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)房地產(chǎn)中介服務機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。

　　商品房銷售中禁止的行為：　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　2005年5月9日國務院下發(fā)的《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權決定禁止商品房預購，人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　(5)2011年，國辦下發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛衛(wèi)套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　對虛構買賣合同，囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購，以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記人房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情形嚴重、性質(zhì)惡劣的，國務院住房和城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

　　四、商品房買賣合同

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年原建設部、國家工商行政管理局對原于l995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。