2014年房地產估價師《制度與政策》講義:第三章三節(jié)

　　第三節(jié) 國有土地上房屋征收評估

　　一、房屋征收中的評估工作

　　房屋征收中需要或者可以由房地產估價機構評估、測算的內容主要有：

　　(1)被征收房屋的價值。根據(jù)《房屋征收條例》的規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。這也是房屋征收評估中的最主要內容。

　　(2)用于產權調換房屋的價值。《房屋征收條例》第二十一條規(guī)定：“被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價?！币虼耍徽魇杖诉x擇產權調換的，為了結算被征收房屋與用于產權調換房屋的差價，除了評估被征收房屋價值外，還要對用于產權調換房屋的價值進行評估。

　　(3)被征收房屋類似房地產的市場價格?！斗课菡魇諚l例》第十九條規(guī)定：

　　“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！币虼耍瑸榱吮ＷC對被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，需要對類似房地產的市場價格進行測算。

　　此外，還有一些可以通過評估確定的補償內容，如當房屋征收當事人對機器設備、物資搬遷費用以及停產停業(yè)損失等補償協(xié)商不成時，可以通過委托評估機構評估確定。房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構對征收范圍內的房屋價值進行預評估。

　　二、房屋征收評估機構選定及委托

　　根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評估應當由具有相應資質的房地產估價機構承擔。根據(jù)《房地產估價機構管理辦法》，除三級暫定資質外，其他資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。

　　房地產估價機構的選定應當科學、合理。首先由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定;在規(guī)定時間內沒有協(xié)商或者經協(xié)商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，如進行搖號、抽簽、招投標等。評估機構選用的具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產估價機構選定后，房屋征收部門要在規(guī)定時間內向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房地產估價機構應當指派與承接的房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產估價師開展評估工作。房屋征收評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。

　　三、房屋征收評估原則和要求

　　(一)房屋征收評估原則

　　(二)房屋征收評估基本事項

　　(三)實地查勘、評估方法和技術協(xié)調

　　(四)評估結果和報告送達

　　四、房屋征收評估異議處理和爭議調處

　　《房屋征收條例》第十九條規(guī)定：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估老師委員會申請鑒定?！?/P>

　　(一)房屋征收評估異議處理

　　(二)房屋征收評估爭議調處

　　(三)評估老師委員會及其工作機制

　　五、房屋征收評估收費

　　委托房屋征收評估、鑒定，應當按照政府規(guī)定的收費標準支付費用。房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產估價機構承擔。房地產估價機構受托進行復核評估的，不再收取評估費用。

　　六、對違規(guī)房地產估價機構和人員的處罰

　　房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，要按照《房屋征收條例》的規(guī)定進行處罰。具體的法律責任包括：

　　一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰。即由房地產估價機構或者房地產估價師的發(fā)證機關責令限期改正，給予警告;對房地產估價機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書。

　　二是將有關處罰記入信用檔案。房地產估價機構、房地產估價師接受行政處罰或有犯罪記錄的，將作為不良記錄分別記人房地產估價機構、房地產估價師信用檔案，并向社會公示。

　　三是造成損失的，依法承擔賠償責任。房地產估價機構、房地產估價師出具

　　虛假或者有重大差錯的評估報告，造成實際損失的，應當按照民事法律的規(guī)定，承擔一定形式的民事賠償責任。

　　四是構成犯罪的，依法追究刑事責任。房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假評估報告的，可能構成提供虛假證明文件罪;出具有重大差錯的評估報告的，可能構成出具證明文件重大失實罪，應當依照《刑法》予以處罰。