2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第二章二節(jié)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動

　　不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　土地上的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動。建筑物由于"扎根"在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動。有時為了道路建設(shè)和古建筑保護(hù)等，需要對建筑物實施整體平移。例如，因城市道路擴(kuò)建需要，廣西壯族自治區(qū)一級保護(hù)文物"英國領(lǐng)事館舊址"被整體平移了35m。盡管如此，建筑物被移動的情況很少見，被移動的建筑物

　　數(shù)量相對于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，移動的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或還原成了建筑材料。

　　由于不可移動，每宗房地產(chǎn)與重要場所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設(shè)和發(fā)展變化較大較快的情況下。

　　二、獨(dú)一無二

　　獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的汽車、電視機(jī)等產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，如同沒有兩個完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物

　　可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的。

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受個別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀察、感受或體驗，房地產(chǎn)估價也必須到估價對象實地查勘。

　　值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價的替代原則(見本書第五章第五節(jié))及估價方法之一的市場法(見本書第六章)正是基于這一點。

　　三、壽命長久

　　壽命長久特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標(biāo)明的場所、作為空間是永存的。實際上，只要對土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價值一般不會喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。而其他物品，不論如何保護(hù)，只要被使用就會發(fā)生磨損，經(jīng)過一定期限或較長時間的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

　　由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。對此點的認(rèn)識在房地產(chǎn)估價上具有重要的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價值較低。另外，對耕地來說，如果采用一種會破壞土壤肥力的方式耕作，或者不注意環(huán)境保護(hù)，土地在某種意義上也有"毀滅"的可能。

　　四、供給有限

　　土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對狹義的土地 (可用的陸地)來講，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填海或者將荒漠改造為良田，從而"制造"出可用的土地。中國中國香港、中國澳門和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實例，如日本的關(guān)西機(jī)場就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種"造地"的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導(dǎo)致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。

　　房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占有以后，占有者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘)，或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力，而他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r，否則無法享有。

　　進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)擴(kuò)展;二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加容積率或建筑高度。但這些又要受到耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等的約束。

　　五、價值較大

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。從單價高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，低則數(shù)千元，高則上萬元甚至十幾萬元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有"寸土寸金"之說。從總價大來看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模(如一定的面積)，因此，可供利用的一塊土地或一套住房的價值，比一件家具或一臺電視機(jī)的價值要大得多，一般在十萬元以上。對普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要花費(fèi)其一生的積蓄。至

　　于一幢別墅、一座商場的價值就更大了，通常為上百萬元、上千萬元，甚至上億元。

　　六、用途多樣

　　用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原來的廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。

　　多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣特性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于在法律允許的范圍內(nèi)將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價中有"合法原則"和"最高最佳利用原則"(分別見本書第五章第三節(jié)和第六節(jié))。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

　　七、相互影響

　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互間很少有影響，并由于一般物品可以移動，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時的。而房地產(chǎn)因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響;反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到日照、采光、通風(fēng)、視野、可視性(能否被看見)，使環(huán)境美化或帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共廁所或工廠，會降低該住宅的價值;而在該住宅旁邊建花園、開辟綠地，則會提高其價值。修筑一條道路或建造一個購物中心，對其周圍的房地產(chǎn)價值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了"相鄰關(guān)系"，并且法律規(guī)定"不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。"

　　進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的"外部性"。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動時，對其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車駕駛者可能并沒有因此向受害者支付補(bǔ)償費(fèi)。

　　八、易受限制

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，即使是那些標(biāo)榜"私有財產(chǎn)神圣不可侵犯"的私有制國家和地區(qū)，對房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴(yán)格管制的。"私有財產(chǎn)神圣不可侵犯"的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)進(jìn)行限制的一種理由是："正為了要維護(hù)自由才限制自由"-～"私有財產(chǎn)的存在是美國生活方式的基礎(chǔ)之一…但'私有財產(chǎn)'這個名稱很需要詮釋一番，因為不論聯(lián)邦、州或市政府都時常為了公眾利益而干預(yù)私有財產(chǎn)，或規(guī)定所有人如何才能享用其財產(chǎn)，或向私產(chǎn)所有人抽稅，甚或把他的財產(chǎn)完全沒收。""一個地主享有'天然權(quán)利'使其土地不受鄰人開掘工作的損害，可是倒過來說，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著一條水道，那末他有權(quán)要求上游的地主不使流到他那里的水受到'不合理'的污染或在量方面減少。更廣泛地說在不成文法里有一項有關(guān)'騷擾'的理論，要求每一個業(yè)主避免在自己的土地上進(jìn)行'不合理，的侵?jǐn)_附近土地使用或享受的活動(例如以煙、氣味或嘈雜聲)。"

　　九、難以變現(xiàn)

　　難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差、弱流動性。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng);反之，稱為變現(xiàn)能力弱。對變現(xiàn)能力的理解，關(guān)鍵是注意"在沒有過多損失的條件下"。因為變現(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價格相聯(lián)系的?？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買?？梢?，如果沒有價格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn);有時即使作了一定幅度的降價，在短期內(nèi)也可能找不到買者。當(dāng)然，對房地產(chǎn)擁有者來說，有時可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需要的資金問題。

　　十、保值增值

　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過一段時間以后，其價值會完全喪失;電腦、手機(jī)之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好的產(chǎn)品面世等，其價值會快速降低。但是，房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等;②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動房地產(chǎn)需求增加;④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等;⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值;通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。