2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》講義:第五章四節(jié)

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　　第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物變得陳舊過時(shí)、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間通常會有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在沒有時(shí)間的價(jià)值。如果沒有了對應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值就會失去意義。反過來，不可能離開時(shí)間來評估估價(jià)對象的價(jià)值。如果沒有了時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值評估將無從下手。另外，估價(jià)既不可能也無必要評估估價(jià)對象在所有時(shí)間的價(jià)值，通常只是評估估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求估價(jià)必須先確定某個(gè)時(shí)間。但是，這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的評估價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)問，稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評估價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，還是評估估價(jià)對象價(jià)值的時(shí)間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。再如，采用市場法估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常是這種情況)，就需要把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對象價(jià)值的參照值。