2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與實(shí)務(wù)》考點(diǎn):房地產(chǎn)分割的需要
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房地產(chǎn)分割的需要
房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分,共有財(cái)產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分割的方法,一是房地產(chǎn)在實(shí)物上通常難以分割,二是如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會(huì)損害房地產(chǎn)的效用,減損房地產(chǎn)的價(jià)值,因此,一般是采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式,然后對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。例如,夫妻離婚,原共同共有的一套住房不宜采取實(shí)物分割由雙方各得一半,多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房,該方再按照該套住房市場(chǎng)價(jià)值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。在這種情況下,雙方通常都會(huì)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該套住房進(jìn)行估價(jià)。
有時(shí)即使可以采取實(shí)物分割的方法,但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的,以應(yīng)平均分割為例,土地通常是在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分;如果按照面積進(jìn)行平均分割,則分割后的各部分價(jià)值不均等,通常還需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。房屋一般既難以按照面積進(jìn)行平均分割,也難以在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分,通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割,再根據(jù)各部分之間的價(jià)值差異進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。
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