2014房產(chǎn)估價《理論與實務(wù)》考點:房地產(chǎn)行政管理的需要

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　　房地產(chǎn)行政管理的需要

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革將過去高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，相應(yīng)地，對于各類資產(chǎn)的行政管理從過去單純的實物管理轉(zhuǎn)到重視價值管理，實行實物管理與價值管理相結(jié)合。在這種情況下，房地產(chǎn)行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，也需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價。

　　有關(guān)法律法規(guī)提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價提供相關(guān)參考依據(jù)，例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

　　(1)第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”―如何確定最低價，需要估價提供參考依據(jù)。

　　(2)第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”;第四十三條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”―如何相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金(即改變土地用途的補(bǔ)地價應(yīng)為多少)，需要估價提供參考依據(jù)。

　　(3)第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估”;第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”―如何確定基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格，需要估價提供參考依據(jù)。

　　(4)第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”―如何判斷申報的成交價是否瞞報或者作了不實的申報，需要估價提供參考依據(jù)。

　　(5)第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，或者“按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”;第五十五條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家”―如何確定應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，如何知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價提供參考依據(jù)。

　　(6)第五十一條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”―如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權(quán)出讓金，需要估價提供參考依據(jù)。

　　(7)第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償”―如何知道拍賣所得的價款中多少為新增房屋所得，需要估價提供參考依據(jù)。

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