2014房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:市場價格及理論價格
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市場價格及理論價格
市場價格
市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。
理論價格
理論價格是在經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學里有許多詞來表達它，如價值、內在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。
一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動(即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動)，它們之間的關系可見圖3-5。
注：就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)的市場價格
典型例題：
按房地價值進行分攤比按建筑面積分攤要復雜，但更符合實際情況，主要適用于( )的建筑物。
A.用途相同且價格差異不大
B.建筑面積相同且價格差異不大
C.規(guī)模相同且價格差異不大
D.各部分的房地價值有差異且差異不大
答案：D
某期房尚有一年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3500元/m2，出租的年末收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，貸款年利率為5%，則該房地產(chǎn)期房價格為( )元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
答案：B
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