2014房產(chǎn)估價(jià)《經(jīng)營與管理》考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。其基本思想用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開發(fā)商，在公平競爭、土地由最高出價(jià)者獲得的土地市場上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考該地塊的價(jià)格或者確定其出價(jià)的。具體如下：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時(shí)有許多房地產(chǎn)開發(fā)商想得到它。我作為其中的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，將愿意出價(jià)多少?首先，我要較全面深入地調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開市場狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積(包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積)、性質(zhì)、地勢、土壤、地基、土地條件、交通、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件(如用途、容積率、建筑高度、綠地率等)。

　　其次，我要根據(jù)上面調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，研究、判斷該塊土地在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等;如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來，我要預(yù)測在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少;在取得該塊土地時(shí)作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費(fèi)”將是多少;為了開發(fā)建設(shè)和出售該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息(我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息。這是基于機(jī)會(huì)成本的考慮);在出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方需要繳納的營業(yè)稅等“銷售稅費(fèi)”將是多少。

　　此外，我還不能忘了要獲取開發(fā)利潤。但我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤不能過高，否則我的出價(jià)就會(huì)較低，從而在取得這塊土地的競爭中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤也不能過低，例如，不能低于類似房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的正常利潤，或者不能低于將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面(這也是基于機(jī)會(huì)成本的考慮)。

　　在做出了上述預(yù)測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的該塊土地開發(fā)完成后的價(jià)格，減去預(yù)測的在未來開發(fā)經(jīng)營過程中必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金以及應(yīng)當(dāng)獲得的開發(fā)利潤后的余額。

　　由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)(如新建商品房)價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理(可詳見本書第十一章第一節(jié)“地租理論及測算”)，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法測算的通常是一次性的價(jià)格剩余。