2014房產(chǎn)估價(jià)《經(jīng)營與管理》考點(diǎn):資本資產(chǎn)定價(jià)模型
資本資產(chǎn)定價(jià)模型
由投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價(jià)模型 (Capital Asset Pricing Model) 便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式 的意義是一致的,在該模型分析下,一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合,這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn),即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn),十分相似?;谶@個(gè)原因,我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。
在房地產(chǎn)投資評(píng)估過程中,一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。機(jī)會(huì)成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。這個(gè)收益應(yīng)等于上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益,如國債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(Risk Pemium)。
假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益率為20%,國家債券的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場相對(duì)于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.4,則房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為: r=10%+0.4×(20%-10%)=14%
【例題】 某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%,當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%,國債的收益率為3.5%。此時(shí),該地區(qū)寫字樓市場相對(duì)整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
【答案】B 解析:由公式知:12%=3.5 %+βj(15 %?3.5%),故βj=0.74
新西蘭的布朗教授(g.r.brown)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場來測算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。首先假設(shè)在1984年英國房地產(chǎn)市場相對(duì)于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2,通過回歸模型,計(jì)算出各子市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為:零售商業(yè)用1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69。由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場環(huán)境的變化而做出分析的,上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個(gè)別子市場相對(duì)于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下:零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14。
通過這個(gè)模型的計(jì)算,再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國家債券的收益率9%,則可測算出每一個(gè)子市場應(yīng)利用的折現(xiàn)率為:零售商業(yè)用房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%。
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