2014年房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》講義:第七章一節(jié)

　　第七章 收益法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 收益法的概述

　　收益法的含義：

　　簡(jiǎn)要地說(shuō)，收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類(lèi)似于根據(jù)利息倒推出本金，稱(chēng)為資本化。根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說(shuō)資本化類(lèi)型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法(yield capitalization)和直接資本化法(direct capitalization)。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(discounted cash flow analysis，DCF)，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用合適的報(bào)酬率將未來(lái)各期的凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體稱(chēng)為收益乘數(shù)法。

　　收益法的理論依據(jù)：

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過(guò)去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過(guò)去的價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿(mǎn)足、樂(lè)趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它來(lái)推知未來(lái)，解釋預(yù)期的合理性。具體地說(shuō)，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其當(dāng)前的價(jià)值無(wú)關(guān)，但又不意味著過(guò)去的收益毫無(wú)用處。過(guò)去的收益往往是預(yù)測(cè)未來(lái)收益的基礎(chǔ)和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過(guò)去的趨勢(shì)不再繼續(xù)下去。因此，為防止實(shí)際估價(jià)中隨意脫離估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收益而預(yù)測(cè)其未來(lái)收益，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及當(dāng)前類(lèi)似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來(lái)不斷地獲取收益。因此，可以將購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)的目的，不是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，將資金用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)值就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會(huì)帶來(lái)與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益

　　那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要其類(lèi)似房地產(chǎn)有收益即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒(méi)有收益，但因類(lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)。即先根據(jù)有租賃收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用市場(chǎng)法求取該住宅的租金水平、空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，再利用收益法估價(jià)。

　　收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。

　　資本化技術(shù)常用于市場(chǎng)法和成本法中，如市場(chǎng)法中因土地使用期限、收益期限等不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計(jì)算。另外，收益法還大量用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評(píng)估。

　　收益法估價(jià)需要具備的條件：

　　收益法測(cè)算出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來(lái)的預(yù)期。錯(cuò)誤或非理性的預(yù)期會(huì)得出錯(cuò)誤或偏離實(shí)際的評(píng)估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深人的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究為基礎(chǔ)。

　　收益法估價(jià)的操作步驟：

　　運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟：①確定未來(lái)收益期限;②預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益;③求取報(bào)酬率;④選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。

　　運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為3個(gè)步驟：①預(yù)測(cè)未來(lái)第一年的收益;②求取資本化率或收益乘數(shù);③選用合適的直接資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。