2014年房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》講義:第七章六節(jié)

　　第六節(jié) 直接資本化法

　　直接資本化法概述：

　　(一)直接資本化法的含義及基本公式

　　直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

　　預(yù)測的未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替?？捎糜谥苯淤Y本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益。

　　(二)幾種收益乘數(shù)法

　　對(duì)應(yīng)著不同的收益類型，收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(net income multiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　資本化率和收益乘數(shù)的求取方法：

　　資本化率和收益乘數(shù)都可采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。資本化率(R)還可通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見后面"資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系")及投資組合技術(shù)(見本章第六節(jié))求取。

　　資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系：

　　資本化率(R)和報(bào)酬率(y)都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算)，僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。

　　直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較：

　　(一)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較簡單。

　　但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　(二)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解;③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報(bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酬率。

　　但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)師可以通過投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上所要求的收益率來確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。