2014房產(chǎn)估價《制度與政策》考點:房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的方式

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設項目確立權利義務關系的民事行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條對房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓作出了明確規(guī)范，“以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書?！?“以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條對房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)作了進一步的詳細規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”。由此我們也可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權的轉(zhuǎn)讓。

　　(二)房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓

　　目前，無論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ椧?guī)定，但實際上注冊登記的房地產(chǎn)項目公司在我國早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)設立房地產(chǎn)項目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的諸多風險，因此投資者每開發(fā)一個房地產(chǎn)項目即成立一個公司，各個房地產(chǎn)項目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以公司股權轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司股權的方式達到房地產(chǎn)項目投資主體的更替的目的。