2014房產(chǎn)估價《制度與政策》考點:房地產(chǎn)稅收法律制度

　　房產(chǎn)稅收法律制度

　　(一)房產(chǎn)稅

　　(二)契稅

　　(三)其他與房地產(chǎn)相關的稅種

　　1.固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅

　　2.印花稅

　　3.營業(yè)稅

　　4.城市維護建設稅及教育費附交

　　(一)房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅，是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的的一種財產(chǎn)稅。

　　1.房產(chǎn)稅的納稅人

　　房產(chǎn)稅以在征稅范圍內的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權所有人、典承人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納房產(chǎn)稅。

　　2.房產(chǎn)稅的征稅范圍

　　房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中，城市，是指經(jīng)國務院批準設立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村?？h城，是指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地。建制鎮(zhèn)，是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。工礦區(qū)，是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。

　　3.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅采用從價計征。計稅辦法分為按計稅余值計征和按租金收入計征兩種形式。

　　(1)對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的損耗價值以后的余額。

　　(2)對于出租的房屋，以租金收入為依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，是指房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額，依率計征。

　　(3)投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，即實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金的，應根據(jù)有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。對融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，至于租賃期內房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

　　4.房產(chǎn)稅的稅率

　　房產(chǎn)稅采用比例稅率，根據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為兩種：依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計稅的，稅率為1.2%;依據(jù)房產(chǎn)租金收入計稅的，稅率為12%;對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收。

　　5.房產(chǎn)稅應納稅額的計算

　　房產(chǎn)稅應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額=房產(chǎn)計稅余值(或租金收入)×適用稅率

　　房產(chǎn)計稅余值=房產(chǎn)原值×(1-原值減除率)

　　6.房產(chǎn)稅的減免稅優(yōu)惠

　　對于以下情況，可免征或減征房產(chǎn)稅。前四項均為可免征房產(chǎn)稅的情形。

　　(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。

　　(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。是指這些單位本省的業(yè)務用房。

　　(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。是指舉行宗教儀式的房屋和宗教人員的生活用房屋，以及供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。

　　(4)個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)。

　　(5)經(jīng)財政部和稅務總局批準免稅的其他房產(chǎn)，主要包括：

　　a.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　b.經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

　　c.對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應征收房產(chǎn)稅，以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。但是，為了照顧企業(yè)的實際負擔能力，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內暫免征收房產(chǎn)稅。

　　d.企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，對其原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務機關批準可暫不征收房產(chǎn)稅;如果這些房產(chǎn)轉給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復生產(chǎn)的，應依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　e.凡是在建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月其，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　f.房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。

　　g.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

　　h.為鼓勵利用地下人防設施，地下人防設施的房屋暫不征收房產(chǎn)稅。

　　編輯推薦：

　　2014年房地產(chǎn)估價師考試報考指南 

　　2013年房地產(chǎn)估價師成績查詢時間匯總 

　　2013年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學 

　　2013年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出，終身免費重學 

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流