2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資知識(shí)

　　第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資知識(shí)

　　市場(chǎng)=人口+購(gòu)買能力+購(gòu)買動(dòng)機(jī)

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。

　　房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。

　　市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所;②使商品交易雙方接觸的任何安排;③商品交換關(guān)系的總和;④連接商品生產(chǎn)者的橋梁;⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。

　　市場(chǎng)包括：有形市場(chǎng)和無形市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)交易包括：買賣、租賃、抵押、互換等。

　　市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、用于交易的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的特性：①不可移動(dòng)性(決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng));②獨(dú)一無二性(相同的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大量供給);③壽命長(zhǎng)久性;④數(shù)量有限性;⑤用途多樣性;⑥相互影響性(外部影響性);⑦易受限制性;⑧價(jià)值高大性;⑨難以變現(xiàn)性;⑩保值增值性。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：①交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移;②交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng);③是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng);④容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī);⑤較多地受到法規(guī)政策的影響和限制;⑥一般人非經(jīng)常性參與;⑦交易的金額較大，依耐于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合;⑧廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分類：1、按用途(功能)可分為：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng);2、按檔次可分為：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng);

　　3、按區(qū)域范圍可分為：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng);

　　4、按交易方式可分為：房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng);

　　5、按交易目的可分為：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng);

　　6、按流轉(zhuǎn)次數(shù)可分為：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(為新開發(fā)的商品房交易市場(chǎng))、房地產(chǎn)***市場(chǎng)(為房屋再次交易市場(chǎng));

　　7、按時(shí)間劃分可分為：過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指買賣雙方為各自利益的(最大)化而進(jìn)行的努力。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有：①賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng);②賣方與賣方之間的競(jìng)爭(zhēng);③買方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)。

　　根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)：①買方市場(chǎng)：供大于求，房地產(chǎn)相對(duì)過剩，買方掌握主動(dòng)權(quán);

　　②賣方市場(chǎng)：供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相對(duì)短缺，賣方掌握主動(dòng)權(quán)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，可分為：完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷(少數(shù)幾家廠商)、完全壟斷(市場(chǎng)上只有一個(gè)買方或一個(gè)賣方)。

　　完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：①所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別;②有相當(dāng)多的買者和賣者，每個(gè)人的買或賣在市場(chǎng)上只占微小的份額;③市場(chǎng)信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格;④買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng);⑤ 買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。

　　壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：①買者和賣者都比較多;②產(chǎn)品存在差異;③市場(chǎng)信息完備。

　　完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

　　賣方壟斷市場(chǎng)必須具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①只有一個(gè)賣者，而買者很多;②產(chǎn)品無相近的替代品;③新生產(chǎn)者不能進(jìn)入。

　　造成賣方壟斷的原因：①資源控制②政府許可限制③專利和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：①上升期：租金、售價(jià)同步上漲，二手房?jī)r(jià)格上漲;②高峰期：售價(jià)增長(zhǎng)大于租金增長(zhǎng)，新建房交易量大;③衰退期：舊房交易量大，新房銷售困難，空置率上升，售價(jià)比租金下降快;④低谷期：市場(chǎng)極為蕭條;交易量很小;開發(fā)項(xiàng)目開工率低租金下降;消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性降低，租金下降。

　　房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房(樓花)，三是新建成的商品房。

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期;②過度的投機(jī)炒作。

　　房地產(chǎn)需求種類：①消費(fèi)性需求;②投資性需求;③投機(jī)性需求;④盲目性需求。

　　地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，體現(xiàn)在：①會(huì) 降低外來投資的吸引力;②會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;③會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。

　　以下本章復(fù)習(xí)重點(diǎn)

　　彈性的一個(gè)變量發(fā)生1%的變化，將會(huì)引起另一個(gè)變量的變化。

　　形成有效需求的條件：①消費(fèi)者愿意購(gòu)買;②消費(fèi)者有能力購(gòu)買(潛在需求的條件)。

　　影響房地產(chǎn)需求量的因素：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②消費(fèi)者的收入水平;③相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平;④消費(fèi)者的偏好;⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。

　　一般來說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少，價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。但有比較重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。

　　替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。 互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

　　形成供給的條件：①開發(fā)商或擁有者愿意供給;②開發(fā)商或擁有者有能力供給。

　　影響房地產(chǎn)供給量的因素：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;④開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)的供求狀況分為：①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況③全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　房地產(chǎn)需求彈性有：房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉彈性。

　　在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。

　　房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費(fèi)者收入量變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng)1%所引起的其需求量的百分比變化。

　　房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

　　房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

　　一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

　　彈性系數(shù)：彈性數(shù)值大于1，富有彈性;彈性數(shù)值小于1，缺乏彈性;彈性數(shù)值等于1，單一彈性;彈性數(shù)值無窮大，完全彈性;彈性數(shù)值等于0，完全無彈性。

　　開發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

　　資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價(jià)值。

　　資金存在時(shí)間價(jià)值的主要原因：①通貨膨脹;②承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);③資金增值;④機(jī)會(huì)成本。

　　資金的時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差。

　　利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率。即：利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息÷本金。

　　單利的計(jì)算：①總利息的計(jì)算I=P×i×n ②本利和 F=P(1+i×n)

　　P表示本金 i表示利率 n 表示計(jì)息的周期數(shù) I表示總利息 F表示計(jì)息末期的本利和

　　復(fù)利的計(jì)算：

　　①?gòu)?fù)利的本利和的計(jì)算 F=P(1 + i )n

　?、趶?fù)利的總利息計(jì)算 I=P[(1+i)n-1]

　　如果利率相同，則通常情況下單利計(jì)息的利息少，復(fù)利的計(jì)息利息多;如果要使單利計(jì)息的利息與復(fù)利的計(jì)息利息兩不吃虧，單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。

　　資金的時(shí)間價(jià)值的換算：

　　(一)資金時(shí)間價(jià)值換算的基本說明

　　1、資金時(shí)間價(jià)值換算中符號(hào)及其涵義

　　P表示現(xiàn)值 F表示將來值 I表示利率 N表示計(jì)息的周期數(shù) A表示等額年金

　　2、資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件

　　(1)資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。

　　(2)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。

　　(3)本年的年末為下一年的年初。

　　(4)現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開始時(shí)發(fā)生的。

　　(5)將來值F是在當(dāng)前以后的第N年年末發(fā)生的。

　　(6)年金A是在每年年末發(fā)生的。

　　(7)第一個(gè)等差額G和增長(zhǎng)率S是第二年年末發(fā)生的。

　　3、資金時(shí)間價(jià)值換算中的基本關(guān)系

　　(1)現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來值 (2)將來值―復(fù)利利息=現(xiàn)值

　　(3)將來值―現(xiàn)值=復(fù)利利息

　　(二)資金時(shí)間價(jià)值換算的各種公式

　　1、將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值公式 F=P(1+i)n

　　( 1 + i)n 稱為“一次支付終值系數(shù)”。 通常用F/P,i,n來表示。

　　(一次性還貸款用此公式計(jì)算)

　　2、將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 P=F.1/(1+i)n

　　1/(1 + i)n 稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。通常用P/F,i,n來表示。

　　(如：已知利率3%，算3年后500萬元相當(dāng)于現(xiàn)在多少?用此公式計(jì)算)

　　3、將等額年金轉(zhuǎn)換為將來值的公式 F=A(1+i)n ―1/i (1+i )n -1/in 稱為“等額系列終值系數(shù)”。 通常用F/A,i,n來表示.

　　(算某人每月存款100元，年利率8%，20年好的累計(jì)金額是多少?用此公式計(jì)算)

　　4、將將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 A=F[i/(1+i)n―1]

　　i/(1+i)n -1 稱為“償債基金系數(shù)”。通常用A/F,i,n來表示

　　5、將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 P=A[(1+i)n─1/i(1+i)n]

　　(1+i)n─1/i(1+i)n　 稱為“等額系列現(xiàn)值系數(shù)”。通常用P/A,i,n來表示

　　6、將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 A=P[I(1+i)n/(1+i)n―1]

　　(1+i)n/(1+i)n―1　稱為“資金回收系數(shù)”通常用A/P,i,n來表示

　　(算月等額還貸款本息用此公式)

　　投資前經(jīng)過的三個(gè)階段：①投資機(jī)會(huì)尋找;②投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)(投資前最重要的環(huán)節(jié));③投資機(jī)會(huì)選擇。

　　任何一項(xiàng)投資都包含收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素,這兩個(gè)基本因素可歸納為3個(gè)方面:①預(yù)期收益的大小;②預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間;③預(yù)期收益獲取的可靠性。

　　根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好可將投資者分為：①投機(jī)型的投資者;②保守型的投資者③普通投資者。

　　投資較重視長(zhǎng)期的時(shí)間介入，且強(qiáng)調(diào)理性的分析和與評(píng)估......。

　　投機(jī)較看重短期的時(shí)間介入，缺乏理性的分析和與評(píng)估......。

　　不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法不同，但其基本原理是相同的，包括3個(gè)步驟：①估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量;②計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo);③將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)估結(jié)論。

　　現(xiàn)金流量分為：現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

　　現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

　　1、用一條線表示時(shí)間，將該水平線發(fā)分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，它可以是年、半年、季、月，通常為年;

　　2、前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是最后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn);

　　3、現(xiàn)金流量越大，垂直線越長(zhǎng)。

　　凈現(xiàn)值用NPV表示;內(nèi)部收益率用IRR表示。

　　判斷項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)：①凈現(xiàn)值大于零;②投資回收期短于基準(zhǔn)投資回收期;③內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。

　　凈現(xiàn)值的計(jì)算方法;1、算出凈現(xiàn)金流量(現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量=凈現(xiàn)金流量);

　　2、算出凈現(xiàn)值;

　　例：凈現(xiàn)值=-60-500/(1+10%)+100/(1=10%)2+600/(1+10%)3

　　3、判斷NPV是否可行。標(biāo)準(zhǔn)如下。

　　判斷NPV是否可行的標(biāo)準(zhǔn)：1、NPV>0，可以接受;2、NPV<0，不可以接受，應(yīng)被淘汰;3、NPV=0，兩可。

　　求出動(dòng)態(tài)投資回收期后，判斷項(xiàng)目是否可以接受的標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、認(rèn)為投資回收期越短越好;2、投資回收期短于壽命項(xiàng)目期既可接受;3、、投資回收 期短于基準(zhǔn)投資回收期既可接受。

　　求出動(dòng)態(tài)投資回收期后Pt后，將其與項(xiàng)目投資回收期Pc相比較，判斷項(xiàng)目是否行的標(biāo)準(zhǔn)：1、Pt≤Pc,可以接受;2、Pt>Pc,不可以接受，應(yīng)被淘汰。

　　內(nèi)部收益率存在問題：1、該方法本身所固有的再投資假設(shè);2、多重根的問題。