2014房產(chǎn)估價(jià)《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)投資

　　項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)投資的概述

　　在當(dāng)今異?；钴S的國(guó)際資本運(yùn)作市場(chǎng)中，存在著多種資本運(yùn)作方式，項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)投資是其中最為重要的兩種。二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規(guī)模的項(xiàng)目，投資決策都是建立在高度專業(yè)化和程序化的基礎(chǔ)之上，投資銀行、律師和會(huì)計(jì)師等中介機(jī)構(gòu)都起著極為重要的作用等等。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展期，基本風(fēng)險(xiǎn)和高成長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方式。p.k.nevitt在所著的《項(xiàng)目融資》1996年第六版中對(duì)項(xiàng)目融資的定義是：項(xiàng)目融資就是在向一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體提供貸款時(shí)，貸款方查看該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流程和收益，將其視為償還債務(wù)的資金來源，并將該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)視為這筆貸款的擔(dān)保物。法律老師對(duì)項(xiàng)目融資的定義是：項(xiàng)目融資是對(duì)一項(xiàng)權(quán)利，自然資源或其它資產(chǎn)的發(fā)展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報(bào)主要來自于項(xiàng)目生產(chǎn)的利潤(rùn)。項(xiàng)目融資雖然到目前還沒有一個(gè)公認(rèn)的定義，但其本質(zhì)上是一種無追索的權(quán)的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項(xiàng)目本身，而不是其它來源。項(xiàng)目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發(fā)放貸款時(shí)通常不把項(xiàng)目發(fā)起方現(xiàn)在的信用能力作為重要因素來考慮。風(fēng)險(xiǎn)投資是由企業(yè)金融家投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競(jìng)爭(zhēng)潛力的企業(yè)中的一種權(quán)益資本。通俗的說是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于新近成立或快速成長(zhǎng)的新興公司(主要是高科技公司)，在承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為融資人提供長(zhǎng)期股權(quán)投資和增值服務(wù)，培育企業(yè)快速成長(zhǎng)，數(shù)年后再通過上市、兼并或其它股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

　　風(fēng)險(xiǎn)投資一般具有以下基本特征：

　　1、投資對(duì)象多為處于創(chuàng)業(yè)期中的中小型企業(yè)，多為高新技術(shù)企業(yè);

　　2、投資期限至少在3―5年，投資方式一般為股權(quán)投資，通常占被投資企業(yè)的15%---20%;

　　3、投資決策建立在高度專業(yè)化和程序化的基礎(chǔ)之上;

　　4、風(fēng)險(xiǎn)投資方一般積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提供增值服務(wù);

　　5、當(dāng)被投資企業(yè)增值后，風(fēng)險(xiǎn)投資方會(huì)通過上市、收購(gòu)兼并或其它股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式撤出資本，實(shí)現(xiàn)其投資的超額回報(bào);

　　6、風(fēng)險(xiǎn)投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤(rùn)和資本升值。

　　項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)投資的選擇

　　通過對(duì)二者的分析和比較，著重從二者間不同點(diǎn)的角度使人們對(duì)于如何選擇項(xiàng)目融資和風(fēng)險(xiǎn)投資有所了解。

　　一、投資方的構(gòu)成不同

　　1、項(xiàng)目融資中主要有以下幾方構(gòu)成：金融機(jī)構(gòu)，公共基金機(jī)構(gòu)、短期資金市場(chǎng)、商業(yè)金融公司，其中商業(yè)銀行(commercial bank)是項(xiàng)目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業(yè)銀行融資。目前由國(guó)內(nèi)銀行作牽頭行或者完全由國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行組成的銀團(tuán)為數(shù)很多，從能源到運(yùn)輸?shù)雀鱾€(gè)方面的實(shí)踐都不少。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)投資人大體可分為以下四類：

　　a、風(fēng)險(xiǎn)資本家(adventure capitalists)。他們是向其它企業(yè)家投資的企業(yè)家，與其它風(fēng)險(xiǎn)投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤(rùn)。但不同的是風(fēng)險(xiǎn)資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國(guó)內(nèi)環(huán)境的限制和影響，個(gè)人投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為數(shù)眾多，但真正形成較大規(guī)模的并不多。

　　b、風(fēng)險(xiǎn)投資公司(venture capital firm)。風(fēng)險(xiǎn)投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風(fēng)險(xiǎn)投資基金來進(jìn)行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國(guó)目前的風(fēng)險(xiǎn)投資公司多為有限公司，并且多數(shù)具有政府背景，運(yùn)作機(jī)制不夠完善。

　　c、產(chǎn)業(yè)附屬投資公司(cprporate venture investors/direct investors)。這類公司往往是一些非金融性實(shí)業(yè)公司下屬的獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，他們代表某公司的利益進(jìn)行投資。這類投資人主要將資金投向一些特定的行業(yè)。和傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)投資一樣，產(chǎn)業(yè)附屬投資公司同樣要對(duì)被投資企業(yè)遞交的投資建議書進(jìn)行評(píng)估，深入企業(yè)作盡職調(diào)查并期待得到較高的回報(bào)。

　　d、天使投資人(angels)這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動(dòng)。在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域，“天使投資人”這個(gè)詞指的是企業(yè)家的第一批投資人，這些投資人在公司產(chǎn)品和業(yè)務(wù)成型之前就把資金投進(jìn)來。

　　二、投資對(duì)象和范圍不同

　　1、項(xiàng)目融資的投資對(duì)象主要適于以下三大類項(xiàng)目：

　　a、資源開發(fā)項(xiàng)目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等;

　　b、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目必須要實(shí)行商業(yè)化經(jīng)營(yíng)，才可能產(chǎn)生受益;

　　c、制造業(yè)項(xiàng)目，如大型輪船、飛機(jī)等。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)投資的對(duì)象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長(zhǎng)性及超額利潤(rùn)的公司。項(xiàng)目融資雖然說適用于各種規(guī)模的項(xiàng)目，并不限于大型項(xiàng)目。但從其三種投資對(duì)象不難看出，主要限于大中型項(xiàng)目;而大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資者更偏愛小公司，這首先是因?yàn)樾」炯夹g(shù)新效率高，有更多的活力，更能適應(yīng)市場(chǎng)的變化;其次，小公司的規(guī)模小，需要資金力量也小，風(fēng)險(xiǎn)投資公司所冒風(fēng)險(xiǎn)也有限。從另方面講，小公司的規(guī)模小，其發(fā)展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創(chuàng)建一個(gè)公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風(fēng)險(xiǎn)投資家實(shí)現(xiàn)他們的理想。

　　三、投資方作出投資決策的考慮因素不同

　　1、在項(xiàng)目融資中，投資方作出投資決策的主要考慮因素有：

　　a、信用風(fēng)險(xiǎn)要低于權(quán)益風(fēng)險(xiǎn);

　　b、項(xiàng)目投產(chǎn)后的原材料、能源供應(yīng)要有保證，價(jià)格不要超過事先的預(yù)測(cè);

　　c、項(xiàng)目投產(chǎn)后的產(chǎn)品或提供的服務(wù)要有穩(wěn)定可靠的市場(chǎng)，運(yùn)送到的運(yùn)輸成本要合理;

　　d、項(xiàng)目同外界的通訊要通暢;

　　e、建筑材料要有保證，價(jià)格不超過原計(jì)劃水平;

　　f、承擔(dān)施工任務(wù)的承包商和項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)者要有經(jīng)驗(yàn);

　　g、政治環(huán)境穩(wěn)定、友好，各種執(zhí)照和許可證齊全;

　　h、不存在國(guó)家和主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目不會(huì)被所在國(guó)政府沒收;

　　i、貨幣和匯率風(fēng)險(xiǎn)是否已得到妥善安排;

　　j、項(xiàng)目發(fā)起方各成員均已繳齊各自的股金;

　　k、項(xiàng)目本身是否具有足夠的價(jià)值，可以充當(dāng)貸款的擔(dān)保物;

　　l、對(duì)項(xiàng)目的資源和資產(chǎn)是否進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是否令人滿意;

　　m、對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的保險(xiǎn)是否已作了通盤考慮和安排;

　　n、對(duì)不可抗力、項(xiàng)目超支、工期延誤的風(fēng)險(xiǎn)是否已做好安排;

　　o、項(xiàng)目是否具有良好的預(yù)期投資收益和資產(chǎn)收益率(roe roi roa);

　　p、是否有足夠的經(jīng)理專業(yè)人員;

　　q、是否已充分考慮環(huán)保要求。

　　2、在風(fēng)險(xiǎn)投資中，風(fēng)險(xiǎn)投資方作出投資決策的主要考慮因素有;

　　a、企業(yè)家自身是否具有制成及持續(xù)奮斗的懔賦;

　　b、企業(yè)家是否非常熟悉本企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng);

　　c、在5―10年內(nèi)是否至少能獲得10倍的回報(bào);

　　d、企業(yè)家的背景是否證明其具有很強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力;

　　e、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和反應(yīng)是否良好;

　　f、投資是否具有流動(dòng)性;

　　g、是否具有可觀的市場(chǎng)增長(zhǎng)前景;

　　h、與風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)有關(guān)的歷史記錄是否良好;

　　i、對(duì)企業(yè)的表達(dá)是否清楚明了;

　　j、是否具有財(cái)產(chǎn)保全措施。從以上列舉的項(xiàng)目融資和風(fēng)險(xiǎn)投資的主要考慮因素不難看出，風(fēng)險(xiǎn)投資方在作投資決策前，更關(guān)注與風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)自身的情況;而項(xiàng)目融資的投資方除關(guān)注與項(xiàng)目投資的自身情況外，對(duì)于項(xiàng)目之外的多種因素，如通訊聯(lián)絡(luò)、政治環(huán)境、國(guó)家和主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、貨幣和外匯風(fēng)險(xiǎn)等也較為關(guān)注。產(chǎn)生該等差異的原因在于：風(fēng)險(xiǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)多是小型公司，其發(fā)展更多取決于自身的情況;而項(xiàng)目融資的對(duì)象多是大中型的項(xiàng)目，其投資成敗不僅與項(xiàng)目自身的情況有關(guān)，與周圍大環(huán)境的變化關(guān)系也極為緊密。

　　四、投資方的投資方式不同

　　1、在項(xiàng)目融資中的投資方式有：設(shè)備租賃、原材料供應(yīng)、以長(zhǎng)期無貨亦付款合同或產(chǎn)量合同、或固定價(jià)合同的方式投資等等。但其投資的最主要的方式是提供貸款。

　　2、在風(fēng)險(xiǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)資本進(jìn)入的方式有：購(gòu)買股權(quán)、提供貸款或既購(gòu)買股權(quán)又提供貸款，但最主要的方式是購(gòu)買股權(quán)。

　　五、投資方實(shí)現(xiàn)收益的方式不同

　　1、項(xiàng)目融資的主要收益實(shí)現(xiàn)方式是獲得貸款利率，由于項(xiàng)目融資的貸款利率一般高于普通商業(yè)銀行的貸款利率，因而會(huì)給貸款方帶來較高的收益。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)投資的收益實(shí)現(xiàn)方式適當(dāng)被投資企業(yè)增值后，通過上市、收購(gòu)兼并或其它股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式撤出資本，實(shí)現(xiàn)其投資的超額回報(bào)。一個(gè)成功的風(fēng)險(xiǎn)投資，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)投資方退出投資是至少能獲得原始投資額的5―7倍利潤(rùn)和資本升值。從項(xiàng)目融資和風(fēng)險(xiǎn)投資的收益實(shí)現(xiàn)方式上看，二者似乎都是收回投入的資本或資金，并獲取額外的收益。但項(xiàng)目融資的額外收益是約定的貸款利息，雖然比銀行的貸款利率要高，但相比投入的資本或資金而言要少得多;風(fēng)險(xiǎn)投資的額外收益是除去原始投資額之外的上市募集的資金，收購(gòu)兼并或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高額收益，其數(shù)額往往相當(dāng)于原始投資額的5―7倍(當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)投資獲得成功時(shí))。

　　六、投資方面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同

　　1、項(xiàng)目融資中的風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類;一類是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和包括通貨膨脹在內(nèi)的其它風(fēng)險(xiǎn)，另一類是國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)，主要包括主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)、買賣風(fēng)險(xiǎn)、折算風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹與利率風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、竣工風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)收入風(fēng)險(xiǎn)、其它風(fēng)險(xiǎn)、法律對(duì)抗其它

　　2、風(fēng)險(xiǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)主要有：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。如果說在項(xiàng)目融資中，投資方同樣面臨著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的話，那么在風(fēng)險(xiǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)投資方更多面臨的是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);而且，盡管項(xiàng)目融資中也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但相比風(fēng)險(xiǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)而言要小得多?！帮L(fēng)險(xiǎn)投資”顧名思義，其投資必然伴隨重大風(fēng)險(xiǎn)。即使在風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)發(fā)展較為成熟的發(fā)展中國(guó)家，風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)于高技術(shù)企業(yè)投資的成功率也只有 20%--30%，這個(gè)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于項(xiàng)目融資的成功率。

　　七、投資方是否參與項(xiàng)目的管理不同

　　1、項(xiàng)目融資中一個(gè)普遍的做法是由項(xiàng)目發(fā)起方成立一個(gè)項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目的直接主辦人。從實(shí)際操作的角度，項(xiàng)目公司具有較強(qiáng)的管理靈活性，可以是一個(gè)實(shí)體，也可以只是一個(gè)法律上擁有向項(xiàng)目資產(chǎn)的公司，實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)作則往往委托給一家富有管理經(jīng)驗(yàn)的管理公司負(fù)責(zé)。也就是說，投資方往往不參與項(xiàng)目融資的管理。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)投資實(shí)際是一種風(fēng)險(xiǎn)投資方積極參與的投資。風(fēng)險(xiǎn)投資均與高新技術(shù)兩要素構(gòu)成推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)前行的兩大車輪，二者缺一不可。風(fēng)險(xiǎn)投資方在向風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)注入資金的同時(shí)，為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，必然介入該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提供咨詢，參與中的問題的決策，必要時(shí)甚至解雇公司經(jīng)理，親自接管公司，盡力幫助該企業(yè)取得成功。產(chǎn)生這方面差異的原因恐怕是與項(xiàng)目融資中存在擔(dān)保，而風(fēng)險(xiǎn)投資中沒有擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)投資方為保證投資的收回和高額的收益，更現(xiàn)有較大的關(guān)系。

　　八、存在擔(dān)保與否不同