2014年房地產估價師《案例分析》考點講義8

　　三、居住房地產估價的常用方法

　　居住房地產的估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

　　(一)市場法

　　由于居住房地產交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經濟適用住房轉讓價格、抵押價格、拆遷補償價格等的評估，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。

　　(二)成本法

　　成本法也常用于居住房地產的估價，在居住房地產的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產的拆遷估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。

　　(三)收益法

　　采用收益法對居住房地產估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產。

　　四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

　　由于居住房地產的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產進行估價非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價值、抵押價值、租賃價值、拆遷補償價值等目的而委托估價機構進行評估。居住房地產估價既有單套或幾套的零散評估，也有整體的評估，由于居住房地產具有產權多樣性、產品多樣性的特點，因此估價人員在對居住房地產進行評估時，應充分了解和分析估價對象的基本事項，遵循相應的估價技術路線，選擇適當的估價方法進行估價。

　　(一)商品房估價的技術路線及難點處理

　　商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用市場法進行估價。在實際估價業(yè)務中，商品房個體即零散的單套住宅的估價情況比較多，如住宅的抵押、轉讓估價，單套商品房的估價技術路線比較簡單，因為單套商品房的交易實例很多，可直接通過對交易實例的修正測算出待估對象的價格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預售定價業(yè)務時，常常會遇到商品房的整體估價，即整幢或數幢商品房估價。由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術路線相對比較復雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用市場法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。

　　(二)房改房、經濟適用房估價的技術路線及難點處理

　　房改房、經濟適用房估價的技術路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。