2014年房地產估價師《案例分析》考點講義10

　　(二)影響商業(yè)房地產價格的主要實物狀況

　　1.建筑品質及內部格局

　　商業(yè)房地產自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等，它們對于商業(yè)房地產的經營有重要的影響。此外，商業(yè)房地產的內部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)房地產的經營產生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內部空間能否靈活地間隔對其收益產生較大影響。因此，對商業(yè)房地產進行估價時應充分重視其建筑品質、內部格局。

　　2.樓層

　　通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。如根據一般的估價實踐，大型的商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對于一些社區(qū)內的商鋪，二層價格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。

　　3.凈高

　　商業(yè)房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。

　　4.面積

　　根據商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經營要求的不同，商業(yè)用房所需的經營面積會存在較大差異，如百貨商店的經營面積一般需5000┫以上，超級市場500┫以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產進行估價時應區(qū)分不同的經營業(yè)態(tài)結構對面積的不同要求。

　　5.裝修

　　裝修在商業(yè)房地產的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經營商場等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。

　　6.無形價值

　　在注重品牌、文化品位的時代，商業(yè)房地產價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團，能使一個同樣的酒店體現出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進駐的商業(yè)用房，其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應對附屬于有形商業(yè)房地產的無形價值進行考慮。