2014年房地產估價師《案例分析》考點講義10
(二)影響商業(yè)房地產價格的主要實物狀況
1.建筑品質及內部格局
商業(yè)房地產自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等,它們對于商業(yè)房地產的經營有重要的影響。此外,商業(yè)房地產的內部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)房地產的經營產生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租,其內部空間能否靈活地間隔對其收益產生較大影響。因此,對商業(yè)房地產進行估價時應充分重視其建筑品質、內部格局。
2.樓層
通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房,一般來說,如沒有電梯,首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大,二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。如根據一般的估價實踐,大型的商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%~80%,三層為底層的40%~60%,然而對于一些社區(qū)內的商鋪,二層價格可能只有底層的35%~50%,可能相差50%~65%,二層與三層可能相差20%~30%,但如果有自動扶梯上下,首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。
3.凈高
商業(yè)房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感,不利于經營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產價值的提高。
4.面積
根據商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經營要求的不同,商業(yè)用房所需的經營面積會存在較大差異,如百貨商店的經營面積一般需5000┫以上,超級市場500┫以上,而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產進行估價時應區(qū)分不同的經營業(yè)態(tài)結構對面積的不同要求。
5.裝修
裝修在商業(yè)房地產的價值中往往占有很大分量,特別是一些大型的綜合商場、品牌經營商場等。因此,同樣的商業(yè)用房,僅僅由于裝修不同,其價值會有很大的出入。此外,建筑結構構造因采用的材料不同,其價值也可能有很大的差別。
6.無形價值
在注重品牌、文化品位的時代,商業(yè)房地產價值中無形價值所占的比重越來越大,例如一個酒店管理集團,能使一個同樣的酒店體現出完全不同的租金水平與出租率,從而使酒店體現出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進駐的商業(yè)用房,其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下,估價應對附屬于有形商業(yè)房地產的無形價值進行考慮。
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