2014房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定

　　2 確定房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　3房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。國(guó)際上通行的和世界各國(guó)(地區(qū))制定的估價(jià)規(guī)范(或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類似文件)中，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個(gè)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問題。

　　通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國(guó)際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，都將公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國(guó)在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。《規(guī)范》明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的意義。

　　《規(guī)范》第2.0.8條對(duì)公開市場(chǎng)價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：

　　“2.0.8公開市場(chǎng)價(jià)值open market value

　　在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。

　　采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值?！?/P>

　　進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)首先要解決“評(píng)估什么”的問題，公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價(jià)時(shí)通常是要評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著規(guī)定性的作用。

　　1.2.1.2 公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

　　根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)值的定義，公開市場(chǎng)價(jià)值是“在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)法的基本原理。所以說，按照公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法?！兑?guī)范》對(duì)市場(chǎng)法的定義如下：

　　“市場(chǎng)比較法(market comparison　approach，sales comparison　approach)

　　將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源送扑愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

　　從市場(chǎng)法的這個(gè)定義可以看出：市場(chǎng)法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，也即公開市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，市場(chǎng)法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5.2.3條)。

　　所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)的終極目的就是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)法也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱?，《?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。

　　不僅市場(chǎng)法體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，可以說都是市場(chǎng)法的變形，是對(duì)市場(chǎng)法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalization approach)

　　預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/P>

　　“2.0.14成本法(cost approach)

　　求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/P>

　　“2.0.15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method，residual　method)

　　預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/P>

　　首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這與市場(chǎng)法是一致的，也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　同時(shí)，收益法要求采用“估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2.0.13條)，成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑物的正常價(jià)格”(《規(guī)范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)，假設(shè)開發(fā)法采用“正常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2.0.15條)。這些都說明，這些估價(jià)方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)的(這里所說的“與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值”包括：估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益、建筑物的正常價(jià)格、正常開發(fā)成本等)。

　　實(shí)際上，成本法是通過估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開市場(chǎng)價(jià)值來確定估價(jià)對(duì)象整體的公開市場(chǎng)價(jià)值，收益法是通過估價(jià)對(duì)象的正常凈收益來推算估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價(jià)對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開市場(chǎng)價(jià)值來反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值。因此，我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場(chǎng)法的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　我們甚至可以通過一些極端的情況來認(rèn)識(shí)其他估價(jià)方法與市場(chǎng)法之間的聯(lián)系。假定要評(píng)估一宗房地產(chǎn)在某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如果知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價(jià)是4 200元/┫，又知道該房地產(chǎn)的報(bào)酬率是5%，不考慮交易稅費(fèi)等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房地產(chǎn)的正常市價(jià)應(yīng)該是4 200/(1+5%)=4 000(元/┫)。如果我們把一年以后的正常市價(jià)4 200元/┫當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)與市場(chǎng)法幾乎沒有什么區(qū)別了。

　　同樣，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場(chǎng)價(jià)值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤(rùn)，得出該未完成的房地產(chǎn)價(jià)值，如果估價(jià)對(duì)象的狀態(tài)逐步接近最終產(chǎn)品，這時(shí)的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場(chǎng)法了。

　　1.2.2.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的

　　在定義估價(jià)方法時(shí)，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價(jià)方法進(jìn)行各種目的的估價(jià)時(shí)，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，都明確要求采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：

　　“6.1.2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。”

　　“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

　　“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”

　　“6.4.2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，……”

　　在房地產(chǎn)課稅估價(jià)時(shí)，則要求“宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”：

　　“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定?！?/P>

　　由此可見，針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，也是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價(jià)方法。

　　曾經(jīng)有人提出，市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估價(jià)的結(jié)論通常偏低，收益法估價(jià)的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上，通過前面的簡(jiǎn)單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排除允許的誤差后，各種估價(jià)方法得出的結(jié)論應(yīng)是趨于一致的。由此引伸，各種估價(jià)方法與估價(jià)目的在一般情況下并無嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價(jià)與各種估價(jià)方法做出匹配，提出在某種估價(jià)目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價(jià)方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價(jià)目的的限制。

　　當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。”看上去，這是對(duì)成本法作為主要估價(jià)方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

　　“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià)，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法?！?/P>

　　可以更明確一點(diǎn)說，這只是一條過渡性的規(guī)定。

　　我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”的一條規(guī)定：

　　“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法?！?/P>

　　從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價(jià)對(duì)象的，而并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價(jià)目的的。

　　綜上所述，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。