2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點講義14

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　　(一)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1.地段繁華程度

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價值越高。

　　商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市一級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力(特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品)，這類市一級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有一個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有一個商業(yè)服務集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。

　　此外，在許多大中城市中，還有一些專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，它是由經(jīng)營相同類型商品或屬性相似商店匯集在一起而形成的商業(yè)街區(qū)，如建材一條街、布匹市場、電器總匯等等。不同類型專業(yè)市場或專業(yè)一條街的租金水平相差很大，有的專業(yè)市場或專業(yè)一條街商鋪的租金水平可接近中心商業(yè)區(qū)，而有的專業(yè)市場或專業(yè)一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區(qū)級商業(yè)區(qū)商鋪租金水平。

　　對于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。第二，要確定商業(yè)房地產(chǎn)所處商業(yè)區(qū)的具體位置，因為在同一商業(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)房地產(chǎn)比相距僅數(shù)米遠的側道上的商業(yè)房地產(chǎn)價值可能要高出許多，而在同一幢商業(yè)房地產(chǎn)中，首層人口處附近的商鋪出租的租金要遠高于其他位置的商鋪。如廣州市北京路商業(yè)街區(qū)中，北京路商鋪的租金高達1000元/┫以上，而旁邊西湖路商鋪的租金僅為300元/┫.第三，分析所在區(qū)域商業(yè)集聚度、經(jīng)營差異化程度、人流量、消費結構、消費檔次等。

　　2.交通條件

　　交通的通達度對商業(yè)房地產(chǎn)的價格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路連接的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題;二是經(jīng)營者方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度，如：廣州一家著名的服裝批發(fā)市場，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導致商場的價值大大下降。

　　道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的一個出口就在商場內(nèi)，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環(huán)境，因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。

　　3.臨街狀況

　　商業(yè)房地產(chǎn)一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。例如，多面臨街的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價值高，與道路齊平街的商鋪比略有凹入的商鋪價值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經(jīng)營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。

　　(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等，它們對于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營有重要的影響。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內(nèi)部空間能否靈活地間隔對其收益產(chǎn)生較大影響。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時應充分重視其建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局。

　　2.樓層

　　通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價實踐，大型的商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。

　　3.凈高

　　商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。

　　4.面積

　　根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營面積會存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營面積一般需5000┫以上，超級市場500┫以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時應區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結構對面積的不同要求。

　　5.裝修

　　裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經(jīng)營商場等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。

　　6.無形價值

　　在注重品牌、文化品位的時代，商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團，能使一個同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進駐的商業(yè)用房，其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進行考慮。