2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點公式2
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1.求取比準價格
?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式∶
估價對象價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
估價對象價格×(1±S %)×(1±R %)=可比實例成交價格×(1±T %)或者∶
估價對象價格=可比實例成交價格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶
1±S % 1±R %
估價對象價格=可比實例成交價格× 100 × 100±T × 100
100±S 100 100±R
?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶
估價對象價格=可比實例成交價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))
估價對象價格×(1±S %±R %)=可比實例成交價格×(1±T %)或者∶
估價對象價格=可比實例成交價格× 1±T % 或者∶
1±S %±R %
估價對象價格=可比實例成交價格× 100±T
100±S±R
?差額法下的公式∶
估價對象價格=可比實例成交價格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額
2.房地產(chǎn)價格的構成
?開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―土地取得成本―開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費
?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本,即:直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用:投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)
?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用,相應的利潤率可稱為成本利潤率,即:
成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)
?計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價),相應的利潤率可稱為銷售利潤率,即: 銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
3.成本法的基本公式
?成本法最基本的公式為:房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊
?新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤
上式中:
?開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤)/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)
?求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下:
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+
總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤
=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出:
?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)
1―銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率
?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息
(1―銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積
= (取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息)
(1―銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積
?新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
?新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
?舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格―建筑物重新購建價格
?舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格―建筑物的折舊
4.建筑物的折舊
?建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值
?剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)
?直線法的年折舊計算公式:
Di=D=C―S/N
=C (1―R) /N
上式中:Di――第i年的折舊額。D是一個常數(shù);C――建筑物的重新購建價格;S――建筑物的凈殘值
N――建筑物的經(jīng)濟壽命;R――建筑物的凈殘值率;(C―S) ――稱為折舊基數(shù);
?年折舊率d=D/C×100% =(C―S)/(C×N) ×100%=(1―R)/N×100%
?有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=D×t=(C―S)t/N=C(1―R) t/N
?直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為:V=C―Et=C―(C―S)t/N=c[1―(1―R)t/N]
上式中:Et――建筑物的折舊總額;V――建筑物的現(xiàn)值;(C―S) ――稱為折舊基數(shù);
?成新折扣法
V=C+q 式中:V――建筑物的現(xiàn)值;C――建筑物的重新購建價格;q――建筑物的成新率(%);
?用直線法計算成新率的公式為:
q=[1―(1―R)t/N] ×100% 當R=0時,q=(1―t/N)×100%
=[1―(1―R) N―n/N]×100% =t/N×100%
=[1―(1―R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%
?建筑物經(jīng)濟壽命=1/年折舊率
?修復所必需的費用≤修復后的房地產(chǎn)價值―修復前的房地產(chǎn)價值
?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本―超額持有成本
?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本―(無效成本+超額持有成本)
5.成本應用中涉及的有關規(guī)定
?年折舊額=原價×(1―殘值率)/耐用年限
6.收益法的基本原理
?地價=年地租×購買年 ?地價=地租/利息率
?某筆資金×利率=房地產(chǎn)的凈收益
?房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率
7.報酬資本化法的公式
?V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]
?V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n
?A末=A初(1+Y)
?V=A/Y[1―1/(1+Y)n]
?V=A/Y
?Kn=1―1/(1+Y)n =(1+Y)n―1/(1+Y)n
?V70=V∞×K70
?V50=V∞×K50
?V∞=V50/K50
?V40=V40×K40/K50
?Vn= VN×Kn/ KN
=VN×(1+Y ×[(1+Y)n―1] / (1+Y ―1
?Vn= A/Yn〔1―1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1―1/(1+YN)N〕
以上幾個公式中:V―房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;n―收益年限;A1,A2…An――第n期凈收益;
Y1,Y2…Yn――第Y期報酬率(折現(xiàn)率)
?收益期限為有限年的公式: 式中t為凈收益有變化的期限
?收益期限為無限年的公式:
?凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1―1/(1+ Y)n]―b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 [A十(n―1)b]收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2
?凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Y―b/Y2)×[1―1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 [A―(n―1)b]
n≤A/b+1
?凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y―g)×[1― (1+g)/(1+Y) n ] 未來第n年為 A(1+g)n―1
無限年 V=A/(Y―g)
?凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)×[1― (1―g)/(1+Y) n] 未來第n年為A(1―g)n―1
無限年 V=A/Y+g
以上幾個公式中:V―房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;b―凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額;g―凈收益逐年遞減的比率;
?凈收益為有效毛收入減運營費用公式:有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運營費用逐年遞增的比率為gE,收益年限為有限年公式為:V=I/(Y―gI)×[1― (1+gI)/(1+Y) n]―E/Y―gE×[1― (1+gE)/(1+Y) n ]
上式中:I―有效毛收入;E―運營費用;gI―逐年遞增的比率;gE―逐年遞增的比率;
?預知未來若干年后的價格的公式:
?如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y[1― (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
?如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Y+b/Y2) [1―1/(1+Y) t] ―b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t
?如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t
?如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
?如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Y+g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
?如果難以預測未來的價格公式為:V=A[ (1+Y) t―1] /Y[(1+Y) t― (1+△) ]
=A/ Y―△×Y/(1+Y) t―1=A/ Y ―△a
上式中:a―償債基金系數(shù);A―凈收益;V―房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;Y―報酬率(折現(xiàn)率) ;△―增值率;
8.凈收益
?潛在毛收入(PGI) ;?有效毛收入(EGI) ;?凈運營收益(NOI) ;?稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ;?運營費用率(OER)
?稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ;?凈收益率(NIR)
?凈收益率=1―運營費用率
?凈收益=潛在毛收入―空置等造成的收入損失―運營費用
=有效毛收入―運營費用(運營費用,不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅)
?有租約限制下的價值=無租約限制下的價值 ― 承租人權益的價值
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