2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的其他用途

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　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是;在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：

　　(1)測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測(cè)算出自己能夠接受的最高價(jià)格，他的實(shí)際購置價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。

　　(2)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。在測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤時(shí)是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費(fèi)稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行;否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。

　　(3)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本等費(fèi)稅在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。