2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，會(huì)明顯影響居民購(gòu)房能力，進(jìn)而影響居民當(dāng)前購(gòu)房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會(huì)大大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤(rùn)水平，進(jìn)而對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

　　㈢住房政策

　　目前我國(guó)城市住宅的供給主要有三類(lèi)：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場(chǎng)流通;經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo);市場(chǎng)價(jià)商品住宅則采取完全市場(chǎng)化的方式經(jīng)營(yíng)、是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。如果政府對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會(huì)使市場(chǎng)價(jià)商品住宅受到前兩類(lèi)住宅的沖擊。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控作用也是顯而易見(jiàn)的。

　?、璩鞘幸?guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對(duì)土地開(kāi)發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過(guò)程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置，因而也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過(guò)程應(yīng)是具體實(shí)施國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃的過(guò)程。面對(duì)日益發(fā)育的市場(chǎng)環(huán)境，三個(gè)計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀(guān)念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。

　　㈤地價(jià)政策

　　房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓?zhuān)梢杂玫貎r(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)、建造成本、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤(rùn)、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)。建造成本及與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上，通過(guò)調(diào)控地價(jià)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)三種出讓方式，以及必要時(shí)通過(guò)直接的行政干預(yù)，都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

　　㈥稅收政策

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順?lè)峙潢P(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過(guò)稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行等方面起到明顯的作用。

　?、胱饨鹂刂?/STRONG>：合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。