2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)歸納7

　　學(xué)習(xí)成本法應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

　　(1)投資利潤(rùn)率：“投資利潤(rùn)率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現(xiàn)，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤(rùn)率，從2007年開始，教材又加上該內(nèi)容，而且是考試必考內(nèi)容，一定要搞明白其計(jì)算基數(shù)。

　　(2)教材從2007年，成本法最大的變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)也是很重要的兩點(diǎn)：一是對(duì)經(jīng)濟(jì)壽命作了修訂，當(dāng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當(dāng)土地使用期限屆滿。分受讓人申請(qǐng)續(xù)期和不申請(qǐng)續(xù)期兩種情況;二是銷售費(fèi)用計(jì)算利息。銷售費(fèi)用計(jì)息時(shí)，一定要先區(qū)分清銷售費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間，即銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。

　　(3)在通常情況下，土地報(bào)酬率一般指的是年報(bào)酬率。

　　(4)開發(fā)利潤(rùn)無論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計(jì)息。

　　(5)關(guān)于單利和復(fù)利，存款和貸款，可以用單利，也可用復(fù)利。只是為了計(jì)算的方便，根據(jù)單

　　利和復(fù)利的換算公式，把單利換算成復(fù)利。

　　(6)傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項(xiàng)收入、支出的時(shí)間。但是一定要計(jì)算利息。

　　(7)在計(jì)算建筑物折舊的時(shí)候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動(dòng)續(xù)期的，應(yīng)按

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊，對(duì)于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。

　　(8)重新購建價(jià)格含義中有“購”和“建”雙重含義，對(duì)于重新購置的價(jià)格，是要用市場(chǎng)法來

　　求取的，對(duì)于重新建造的價(jià)格是積算價(jià)格，可用成本法計(jì)算。

　　(9)征收國(guó)有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權(quán)，征

　　用是暫時(shí)借用土地使用權(quán)，其中，土地所有權(quán)沒有改變。

　　(10)為了更好的加深對(duì)功能折舊的理解，現(xiàn)提供一個(gè)公式，僅供參考!該功能落后空調(diào)系統(tǒng)

　　的重建成本(現(xiàn)有項(xiàng)目成本)一該落后空調(diào)已計(jì)提折IH+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費(fèi)

　　用一該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費(fèi)用)一該新的功能空調(diào)系

　　統(tǒng)如果在建筑物建造時(shí)就安裝所必需的費(fèi)用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。