2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點輔導(dǎo)(5)

　　不同目的房地產(chǎn)估價

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點(掌握)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標準

　　(二)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　(三)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　(四)搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇(掌握)

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。

　　(一)市場法

　　市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法是評估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價格。

　　(三)成本法

　　成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范>規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補償費;二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標準，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。

　　(四)基準地價修正法

　　基準地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平?；鶞实貎r修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(掌握)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點主要表現(xiàn)為：

　　(1)從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

　　(2)從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。作為評估機構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進行評估時，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間,估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。

　　四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法(掌握)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法等。

　　(一)市場法

　　由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一 (或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。

　　(三)成本法

　　當市場交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

　　(四)收益法

　　對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。

　　(五)基準地價修正法

　　基準地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?；鶞实貎r修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準地價。