2014年房地產估價師《案例分析》考點輔導(7)

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　　不同目的房地產估價

　　1、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

　　(一)完全產權房地產

　　這類房地產是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發(fā)法估價。

　　(二)不完全產權房地產

　　這類房地產一般只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團體的各類房地產、廉租房、經(jīng)濟適用住房、房改房、合作建房等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值;二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。估價報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算;當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。

　　市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產一般可選擇第二種方式，即先假設估價對象為完全產權的商品房，選用市場法(收益法)作為一種方法評估出房地產的客觀市場價值，并減去需要補交的土地出讓金或出讓毛地價價值;再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

　　市場狹小的、特殊的房地產可選擇第一種方式，采用房產與土地(不含土地使用權出讓金的價款)分別估價再綜合的成本法估價。

　　(三)部分(局部)房地產

　　這類抵押房地產一般包括整體房地產中某幢、某層、某單元或某套，綜合房地產中某部分用途房地產等。對已建成或使用的部分(局部)房地產作為抵押物進行估價時，應注意到該部分(局部)房地產在整體房地產中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可.以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。

　　(四)在建工程房地產

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押。對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進度和相應可實現(xiàn)的權益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法。

　　(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產

　　以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權作為抵押物，進行評估時應注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。

　　2、房屋征收評估特點

　　(一)估價數(shù)量大

　　(二)涉及面廣，社會影響大

　　(三)估價對象復雜，需要協(xié)調各種關系

　　(四)補償價格關聯(lián)性強

　　3、房屋征收評估技術路線

　　(一)市場法評估技術路線

　　1.收集和測算類似房地產價格

　　2.修正類似房地產價格

　　3.確定被征收房屋價格

　　(二)收益法評估技術路線

　　當被征收房屋為商業(yè)用途時應當采用收益法，其技術路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收房屋當前的凈收益并預測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。

　　(三)成本法評估技術路線

　　首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。

　　(四)假設開發(fā)法評估技術路線

　　1.測算續(xù)建完成后的價值

　　首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。

　　2.測算續(xù)建成本和費用

　　根據(jù)在建工程建設進度，測算后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。

　　3.測算在建工程價值

　　將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。

　　4、房地產強制拍賣估價的特點(熟悉)

　　(一)強制處分

　　(二)快速變現(xiàn)

　　(三)市場需求面窄、推廣力度小

　　(四)消費者心理因素

　　(五)購買者的額外支出