2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》解題思路一

　　案例分析解題思路

　　1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)(市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響)，價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。

　　3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。

　　4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。

　　1、什么是技術(shù)路線?路線的三個(gè)方面

　?、賰r(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 ②估價(jià)思路，由原則原理確定 ③估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類

　　型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

　　2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系?

　?、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線(p6)

　?、谂c估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。

　?、叟c估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)

　　準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。

　　※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。

　　d、估價(jià)對(duì)象狀況(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未

　　來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))

　?、芘c估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

　　⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。 　⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。

　　3、估價(jià)路線的確定過(guò)程：

　?、倭私夤纼r(jià)的基本事項(xiàng)(對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)); ②遵守估價(jià)原則; ③確定價(jià)格內(nèi)涵(一定要先說(shuō)清楚); ④確定價(jià)格形成過(guò)程; ⑤再確定估價(jià)方法。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　1、各方法之間的關(guān)系

　?、俑鞣N方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時(shí)運(yùn)用、相互印證。

　?、诟鞣椒ㄔ趯?shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34

　?、鄹鞣椒ㄏ嗷ヒ肞54

　　比較項(xiàng)目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　價(jià)值角度 買(mǎi)方、賣方 賣方 買(mǎi)方 賣方 賣方

　　價(jià)值轉(zhuǎn)換 價(jià)格―價(jià)格 部分價(jià)―整體價(jià) 年收益―價(jià)格 整體價(jià)―部分價(jià)

　　價(jià)值類型 比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格 剩余價(jià)格

　　價(jià)值方向 過(guò)去―現(xiàn)在 過(guò)去―現(xiàn)在 將來(lái)―現(xiàn)在 將來(lái)―現(xiàn)在

　　3、估價(jià)對(duì)象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么?為什么而估?怎么估?

　　4、估價(jià)方法的選用《規(guī)范 》P8

　　三、估價(jià)原則。各原則均對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價(jià)格的框架。

　　1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。

　　B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。

　　C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)

　　2、替代原則(1)替代性(可比實(shí)例必須具有替代性)(2)客觀性(成本、收益等必須客觀)

　　3、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說(shuō)的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。

　　不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。

　　(1)先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。

　　(2)可以驗(yàn)證建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大?思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》P97

　　5、公平原則