2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》解題思路一
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案例分析解題思路
1、問(wèn)答:考估價(jià)的基本事項(xiàng),估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)(市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響),價(jià)值內(nèi)涵,技術(shù)路線,方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值,計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。
2、單選:考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
3、挑錯(cuò):考對(duì)估價(jià)的一般要求,對(duì)報(bào)告的熟悉程度,基本原理的一般應(yīng)用,估價(jià)方法掌握。
4、改錯(cuò):考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線:確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。
1、什么是技術(shù)路線?路線的三個(gè)方面
?、賰r(jià)格內(nèi)涵,由目的確定 ②估價(jià)思路,由原則原理確定 ③估價(jià)方法,由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類
型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系?
?、倥c估價(jià)方法:每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線(p6)
?、谂c估價(jià)對(duì)象:估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。
?、叟c估價(jià)目的:目的決定內(nèi)涵,從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)
準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法,有不同技術(shù)路線。
d、估價(jià)對(duì)象狀況(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未
來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))
?、芘c估價(jià)時(shí)點(diǎn):估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
⑤與估價(jià)原則:技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程,估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理,因而制定路線要遵守估價(jià)原則。 ⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
3、估價(jià)路線的確定過(guò)程:
?、倭私夤纼r(jià)的基本事項(xiàng)(對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)); ②遵守估價(jià)原則; ③確定價(jià)格內(nèi)涵(一定要先說(shuō)清楚); ④確定價(jià)格形成過(guò)程; ⑤再確定估價(jià)方法。
二、房地產(chǎn)估價(jià)方法
1、各方法之間的關(guān)系
?、俑鞣N方法數(shù)據(jù)資料的不確定性,角度不同,局限性,同時(shí)運(yùn)用、相互印證。
?、诟鞣椒ㄔ趯?shí)質(zhì)上是一致的,都是比較法的變形P34
?、鄹鞣椒ㄏ嗷ヒ肞54
比較項(xiàng)目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法
價(jià)值角度 買(mǎi)方、賣方 賣方 買(mǎi)方 賣方 賣方
價(jià)值轉(zhuǎn)換 價(jià)格―價(jià)格 部分價(jià)―整體價(jià) 年收益―價(jià)格 整體價(jià)―部分價(jià)
價(jià)值類型 比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格 剩余價(jià)格
價(jià)值方向 過(guò)去―現(xiàn)在 過(guò)去―現(xiàn)在 將來(lái)―現(xiàn)在 將來(lái)―現(xiàn)在
3、估價(jià)對(duì)象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么?為什么而估?怎么估?
4、估價(jià)方法的選用《規(guī)范 》P8
三、估價(jià)原則。各原則均對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定,共同構(gòu)成價(jià)格的框架。
1、合法原則:A、合法產(chǎn)權(quán): 占用、使用、收益、處分四方面。
B、合法使用:要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。
C、合法處分:①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán),擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)
2、替代原則(1)替代性(可比實(shí)例必須具有替代性)(2)客觀性(成本、收益等必須客觀)
3、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說(shuō)的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。
不是樓越高越好,剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。
(1)先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià),再用成本法求V建,二者相減得V地。
(2)可以驗(yàn)證建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大?思路:用成本法求 V建,再用剩余法V建二者相比
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》P97
5、公平原則
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