2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》解題思路三

　　八、運(yùn)用各種估價(jià)方法時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

　　市場(chǎng)比較法

　?、?可比實(shí)例選擇不當(dāng)(八小方面，類(lèi)似房地產(chǎn)、用途、交易類(lèi)型應(yīng)一致，時(shí)間≤1年)

　?、?建立價(jià)格可比基礎(chǔ)易出錯(cuò)(樓面價(jià)與地價(jià)，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積)

　　③ 交易情況修正(修正的方向，分子分母位置)

　?、?交易日期修正(說(shuō)明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用)

　?、?房地產(chǎn)狀況修正(直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正≤20%，綜合修正≤30%)。

　　收益法(有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定)

　　① 計(jì)算收益時(shí)未采用客觀收益而采用個(gè)別收益，錯(cuò)誤

　?、?收益面積有誤(大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。車(chē)庫(kù)、高爾夫球場(chǎng)客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應(yīng)面積對(duì)應(yīng)好)

　?、?收益項(xiàng)目要全、不要漏項(xiàng)(易漏租賃保證金和押金等的利息收入)

　?、?費(fèi)用也要客觀(P199教材)a 不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng))。b 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)要分析租約決定)

　?、?帶有租約的情況(p12規(guī)范)對(duì)其是否客觀的說(shuō)明

　?、?純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢(shì)如何必須有充足的說(shuō)明

　?、?資本化率的確定要充分說(shuō)明理由;⑧ 收益年限的確定;⑨ 公式運(yùn)用是否正確。

　　成本法

　　①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物; ②開(kāi)發(fā)成本的確定要有依據(jù);

　?、酃芾碣M(fèi)用的確定;④計(jì)息期易出錯(cuò)，利息的計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)，容易缺項(xiàng);

　?、蓍_(kāi)發(fā)利潤(rùn)：⑴要與利潤(rùn)基數(shù)對(duì)應(yīng)好。⑵利潤(rùn)率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率或參考社會(huì)平均利潤(rùn)率。

　?、撬姆N利潤(rùn)率與基數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系(P145理論與方法)易出錯(cuò); ⑥稅費(fèi);

　　⑦折舊。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。

　?、嗾叟f方法的綜合運(yùn)用，以年限法(其中主要為直線法)為主。

　?、岱植糠猪?xiàng)折舊要將長(zhǎng)短壽命的項(xiàng)目分別折舊; ⑩若市場(chǎng)不穩(wěn)定，應(yīng)有市場(chǎng)狀況修正。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法(要把握好開(kāi)發(fā)前和開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤(rùn)要單獨(dú)計(jì)算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤(rùn)已隱含在折現(xiàn)過(guò)程中了。兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期要結(jié)合畫(huà)圖掌握，開(kāi)發(fā)期分前期和建造期)

　?、僮罴验_(kāi)發(fā)利用方式的確定、分析是否充分;

　?、诠浪汩_(kāi)發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)明，若用收益法要注意收益法中常見(jiàn)的問(wèn)題;

　?、劢ㄔ斐杀竞凸芾碣M(fèi)用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本

　?、荛_(kāi)發(fā)期銷(xiāo)售期的確定是否合理，要按客觀的計(jì)算

　?、堇⒑驼郜F(xiàn)(計(jì)息期和折現(xiàn)年限，計(jì)息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。)

　　九、幾個(gè)概念

　　1、 房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。

　?、?實(shí)物可分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個(gè)方面。

　　② 權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。

　?、?兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同。

　?、?兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物不同，其價(jià)值可能有很大的不同。

　　⑤ 兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。

　　2、 相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。

　　3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。

　　4、 對(duì)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其價(jià)格是趨于下降的。

　　5、 從全社會(huì)角度來(lái)看，土地的自然供給是完全無(wú)彈性的;但對(duì)于某種特定用途的土地來(lái)說(shuō)，土地供給是有彈性的。

　　6、 在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率是單個(gè)投資者所要求的最低收益率。

　　7、 在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

　　8、 收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗地的使用強(qiáng)度(如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模)超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。

　　9、 地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般地，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。

　　10、 從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。