2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》解題思路六

　　第三部分 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定：即確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　一、 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵形成過程

　　1、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價值評估。

　　① 技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　?、谟贸杀痉ü纼r。價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　2、損害賠償估價。其價格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失或修復(fù)所需的費用。

　　二、 估價技術(shù)路線與估價方法

　　1、 市場比較法。價格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格?！弊骷夹g(shù)路線。

　　2、成本法。是在無法通過市場直接得到估價對象的正常市價的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加(積算)作為估價對象的正常市價。其價格形成過程是：房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價值累加而成。

　　3、收益法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。

　　4、假設(shè)開發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利稅。

　　三、 不同估價對象的估價技術(shù)路線。

　　1、 估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。

　　2、房地產(chǎn)抵債評估，如果估價時點距離上市之日還有6個月時間，此時的估價路線應(yīng)該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點。

　　3、直管公房的出售基準(zhǔn)價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價;然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價格和地價;最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。

　　4、企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價值。