2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)歸納12

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　損害賠償估價技術(shù)的特殊性

　　普通的估價業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及估價師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價而言，則呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點(diǎn)。要做好該項工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價思路與估價技術(shù)路線與方法，從而使估價技術(shù)過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;

　　損害賠償估價技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合

　　損害賠償估價的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運(yùn)用。

　　[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價方法。例如，一般對于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價及相關(guān)費(fèi)用的估價確定估價結(jié)果，其估價結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。

　　對于無法完全修復(fù)的賠償案例估價，可采用不同的估價技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計算，還需要計算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。

　　[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運(yùn)用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進(jìn)行求取，在此過程中，綠化造價采用成本法進(jìn)行求取，開發(fā)利潤通過變形的假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行求取。

　　[例三]非傳統(tǒng)估價方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價，需要通過對消費(fèi)者的市場調(diào)查問卷，結(jié)合老師會議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價方法，但從估價結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價的范疇。