2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》:常見(jiàn)錯(cuò)誤(3)
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按理與分析中的指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤
應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤
收益法
(1)收益期限確定錯(cuò)誤。
(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。
(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。
(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。
(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。
第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。
第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。
1、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。
2、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。
3、參數(shù)確定錯(cuò)誤。
4、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
5、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯(cuò)誤
1、資本化率選定錯(cuò)誤
2、用途不同的部分采用了相同的資本化率
3、安全利率選擇錯(cuò)誤
4、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。
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