2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》:常見錯誤(7)
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三、應(yīng)用估價方法時的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。
(5)正常費(fèi)用的測算錯誤
A、費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。
第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。
第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。
第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。
B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。
C、費(fèi)用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。
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