2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》:考試方法4

　　市場比較法

　　(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　　(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上(含三個)的可比實例。

　　(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　(4)單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。

　　(5)比較修正的方向錯誤。

　　(6)可比實例不符合條件。

　　(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。

　　(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。

　　(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。

　　(10)比較修正項目有漏項。

　　(11)間接比較與直接比較混淆不清。

　　(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。

　　典型試題：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000┫，于 2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。

　　(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)(　)

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)

　　A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算

　　B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　(問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D