2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點知識及例題解析51

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　　房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法

　　(1)房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定

　　1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

　　2)各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

　　3)邊長以m為單位，取至0.01m;面積以┫為單位，取至0.0l┫。

　　4)量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。

　　5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　(2)房地產(chǎn)面積測算的方法根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標(biāo)法測算，也可以用圖解法測算。

　　1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，例如;邊長、角度或坐標(biāo)等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標(biāo)解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

　　2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

　　2、土地面積測算

　　(1)土地面積測算的意義土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準(zhǔn)確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。

　　(2)丘的測量要求丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘;一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線是界址點的連線，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界址點分為三級：精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

　　例題：下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是( )(2003年試題)

　　A.一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

　　B.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

　　C.組合丘一定大于獨立丘

　　D.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號

　　答案：C

　　解析：組合丘不一定大于獨立丘。

　　(3)不計入用地面積的范圍

　　1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;

　　2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地

　　3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

　　4)已征收、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地，

　　5)其他按規(guī)定不計入宗地的面積。

　　例題：下列可以不計入用地面積的范圍包括( )

　　A、有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地

　　B、市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地

　　C、公共使用的河灘、水溝、排水溝

　　D、已征收、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地

　　E、其他按規(guī)定不計入宗地的面積

　　答案：BCDE

　　解析：有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地，是應(yīng)計入用地面積的。