2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式詳解5

　　1.報酬率

　　?報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+缺乏流動性補償 ― 投資帶來的優(yōu)惠

　　2.直接資本化法

　　?資本化率=年收益/價格

　　?V=NOI/R 上式中：V―房地產(chǎn)價值;NOI―房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R―資本化率;

　　?收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價格/年收益

　　?利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

　　?房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)

　　?毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)

　　?V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI

　　?V=EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI

　　?V=NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI

　　由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R

　　?凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

　　因為NIR=1―OER所以 Ro=(1―OER)/EGIM 上述公式的來源是：

　　因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

　　上式中：Ro―綜合資本化率;OER―運營費用;V―房產(chǎn)價格;NIR―凈收益率;EGIM―有效毛收入乘數(shù);

　　NOI―某一年的凈收益;

　　?在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y

　　?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y [1―1/(1+Y)n] R=Y/[1―1/(1+Y)n]

　　?在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―g

　　?在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―△×Y/(1+Y)t―1或

　　R= Y―△×Y/(1+Y)t―1

　　3.投資組合和剩余技術(shù)

　　式中：Ro―綜合資本化率;RL―土地資本化率;RB―建筑物資本化率;VL―土地價值;VB―建筑物價值;

　　V―土地價值占房地價值的比率;B―建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%;

　　?Ro=VL×RL+VB×RB/ VL+VB ?RL=(VL+VB)RO―VB×RB/VL ?RB=( VL+VB)RO― VL×RL/VB

　　?Ro=L×RL+B×RB ?Ro=L×RL+(1―L)RB ?Ro=(1―B) RL+B×RB

　　?抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=M×RM+(1―M)×RE

　　?在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM×(1+YM)n/(1+YM)n―1

　　= YM+YM/(1+YM)n―1

　　式中：RM―抵押貸款常數(shù);YM―抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i);n―抵押貸款期限;

　　?房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額 ?房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

　　?直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為: VL= AO―VB×RB/ RL

　　?直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AO―VL×RL/ RB

　　上式中：VL―土地價值;AO―土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益;VB―建筑物價值;RB―建筑物資本化率;

　　RL―土地資本化率;

　　?直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: VE= AO―VM×RM/ RE

　　?直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AO―VE×RE/ RM

　　上式中：VE―自有資金權(quán)益價值;AO―房地產(chǎn)凈收益;VM―抵押貸款金額;RM―抵押貸款常數(shù);

　　RE―自有資金資本化率;