2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值考點(diǎn)精析
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本章歷年考試焦點(diǎn)
1.房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān),與其供給負(fù)相關(guān)。
2.決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況,主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
3.收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià),市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格,成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)。
4.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于投資價(jià)值,而不是市場價(jià)值,二者的區(qū)別在于所選取的報(bào)酬率不同,投資價(jià)值所選取的報(bào)酬率為投資者要求的最低報(bào)酬率,而市場價(jià)值所選取的報(bào)酬率為一般報(bào)酬率。
5.不同類型價(jià)值的高低關(guān)系為:原始價(jià)值高于賬面價(jià)值,投資價(jià)值大于或等于市場價(jià)值,謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值,清算價(jià)值低于公開市場價(jià)值,快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值,在用價(jià)值一般低于市場價(jià)值,但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的,則在用價(jià)值等于市場價(jià)值。
6.抵押價(jià)值及再次抵押價(jià)值的計(jì)算,在2008年、2009年考試中多次出現(xiàn)。
7.名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是歷年考試的重中之重。
8.關(guān)于期房價(jià)格的計(jì)算也是歷年單項(xiàng)選擇題必考的。
9.房地產(chǎn)需求、供給、均衡價(jià)格和均衡交易量的關(guān)系。(見表3-1)
表3.1
變化方向 |
變化幅度 |
均衡價(jià)格 |
均衡交易 |
同方向變化 |
供給增加=需求增加 |
不變 |
增加 |
供給減少=需求減少 |
不變 |
減少 | |
供給增加>需求增加 |
下降 |
增加 | |
供給減少<需求減少 |
下降 |
減少 | |
供給增加<需求增加 |
上升 |
增加 | |
供給減少>需求減少 |
上升 |
減少 | |
反方向變化 |
供給增加=需求減少 |
下降 |
不變 |
供給減少=需求增加 |
上升 |
不變 | |
供給增加>需求減少 |
下降 |
增加 | |
供給減少<需求增加 |
上升 |
減加 | |
供給增加<需求減少 |
下降 |
減少 | |
供給減少>需求增加 |
上升 |
減少 |
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