2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

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　　第三節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　一、成本利潤率與銷售利潤率

　?、宄杀纠麧櫬?RPC)

　　含義：指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。成本利潤率的計算公式為：

　　式中：RPC―成本利潤率，GDV―項目總開發(fā)價值，TDC―項目總開發(fā)成本，DP―開發(fā)商利潤。

　　項目總開發(fā)價值：①項目全部銷售，GDV等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入;②項目用于出租，GDV為項目在整個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和。

　　項目總開發(fā)成本，是開發(fā)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實際支出的成本，在數(shù)值上等于開發(fā)建設(shè)投資，包括土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等。

　　計算開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依評估時的價格水平進行估算。

　　開發(fā)商利潤實際是對開發(fā)商承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險的回報。成本利潤率超過目標(biāo)利潤率，則該項目在經(jīng)濟上是可接受的。目標(biāo)利潤率水平的高低，與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營周期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來說，一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率;成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。

　?、驿N售利潤率

　　是衡量開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。計算公式為：

 

　　【例6-5】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4 000┫的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造費用為3 500元/┫，專業(yè)人員費用為建造費用預(yù)算的8%，其他工程費為460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他工程費之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計建成后售價為12 000元/┫。項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，土地費用于開始一次投入，建造費用、專業(yè)人員費用、其他工程費和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少?

　　【解】

　　(1) 項目總開發(fā)價值=項目總銷售收入-銷售稅費

　　1) 項目建筑面積：4 000×5.5=22 000(m2)

　　2) 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22 000-4 000×60%×4)/10=1 240(m2)

　　3) 項目總銷售收入：22000×l2000=26 400(萬元)

　　4) 銷售稅費：26 400×6.5%=l 716(萬元)

　　5) 項目總開發(fā)價值：26 400-1716=24 684(萬元)

　　(2) 項目總開發(fā)成本=1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)

　　1)土地費用：5 000萬元

　　2)建造費用：22 000×3 500=7 700(萬元)

　　3)專業(yè)人員費用：7 700×8%=616(萬元)

　　4)其他工程費：460萬元

　　5)管理費用：(5 000+7 700+616+460)×3.5%=482.16(萬元)

　　6)財務(wù)費用= a.+ b.+ c.

　　a.土地費用利息：5 000×[(1+12%/4)3×4-1]=2 128.80(萬元)

　　b.建造費用/專業(yè)人員費用/其他工程費/管理費用利息：

　　(7 700+616+460+482.16)×[(1+12%/4) (2/2)×4-1)=l 161.98(萬元)

　　c.融資費用：(2 128.80+1 161.98)×10%=329.08(萬元)

　　d.財務(wù)費用總計：2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86(萬元)

　　7)市場推廣及銷售代理費用：26 400×(0.5%+3.0%)=924(萬元)

　　8)項目總開發(fā)成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02(萬元)

　　(3)開發(fā)利潤(銷售利潤)：24 684-18 802.02=5 881.98(萬元)

　　(4)成本利潤率：5 881.98/18 802.02×100%=31.28%

　　(5)銷售利潤率：5 881.98/26 400×100%=22.28%

　　解析: 1. 本題是計算成本利潤率、銷售利潤率的經(jīng)典題，計算時要規(guī)范，按步驟做題。2. 弄清項目開發(fā)價值、開發(fā)成本的構(gòu)成，不要漏項。3. 關(guān)于利息計算：土地費用從開發(fā)期算起，建造費用/專業(yè)人員費用/其他工程費/管理費用利息從建設(shè)期算起。

　　【例6-6】某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 500 m2。開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點，融資費用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造費用為1 000元/m2，專業(yè)人員費用為建造費用的12.5%，其他工程費用為60萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。項目開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月，可出租面積系數(shù)為 0.85,試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評估。

　　【解】

　　當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很大，計算開發(fā)商成本利潤率就顯得意義不大。此時可通過計算項目投資動態(tài)盈利能力指標(biāo)，來評價項目的經(jīng)濟可行性。

　　【例6-7】某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級地段建設(shè)一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中心。該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，總建筑面積297 000m2，總?cè)莘e率為7.425，其中地上建筑面積約247 000m2 (含寫字樓104 900m2，商住樓60 100m2，商場81 000m2，管理服務(wù)用房1000m2)，地上容積率為6.175;地下建筑面積50 000m2(含商場11 000 m2，停車庫25 000m2，倉庫5 000m2，技術(shù)設(shè)備用房7 000m2，管理用房2 000m2)。

　　項目開發(fā)建設(shè)進度安排是：于2002年4月初至6月底購買土地使用權(quán)并進行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基礎(chǔ)工程并開始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于2003年3月初開始，建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11月底結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月底完成裝修工程;第二期建設(shè)商住樓C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結(jié)構(gòu)工程，2005年1月底完成裝修工程。整個項目將于2005年3月底全部竣工投入使用。

　　假設(shè)土地費用在項目開始的第一年內(nèi)均勻支付，建造費用(開發(fā)成本)和管理費用等在項目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項目的土地費用、開發(fā)成本、貸款利率和銷售價格情況，可參考項目所在地的實際情況。對該項目進行初步財務(wù)評價。

　　【解】

　　(1) 項目銷售收入

　　1) 銷售計劃。本項目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛樂用房的面積共245 000m2和地下11 000m2的商場、5 000m2的倉庫和668個停車位。開發(fā)商制定的銷售計劃中，銷售面積的具體分配情況如下表所示。

　　1)銷售收入

　　注:寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場、地下商場、地下停車場、倉庫的售價分別為3000、 2 800、3 850、720和1 000美元/m2

　　(2) 項目開發(fā)成本及費用情況分析 P179

　　(3) 土地增值稅計算

　　1) 其他扣除項目=(土地費用+建造費用)×20%=7237.6 (萬美元)

　　2) 土地增值稅扣除項目金額總計=57098+7237.6=64 355.6 (萬美元)

　　3) 增值額：86066-64335.6=21730.4 (萬美元)

　　4) 增值比率：21730.4/64335.6×100%=33.78%

　　5) 增值比率超過20%，低于50%，適用稅率=30%

　　6) 應(yīng)繳納土地增值稅：21730.4×30%=6519.1(萬美元)

　　(4) 開發(fā)利潤計算

　　1) 土地增值稅前

　　a)總開發(fā)價值：86 066-4 758=81 308 (萬美元)

　　b)總開發(fā)成本：57 098-4 758=52 340 (萬美元)

　　c)開發(fā)商利潤：8l 308-52 340=28 968 (萬美元)

　　d)開發(fā)商成本利潤率(28 968/52 340)×100%=55.35%

　　2) 土地增值稅前

　　a)總開發(fā)價值：86 066-4 758=81 308 (萬美元)

　　b)總開發(fā)成本：57 098-4 758=52 340 (萬美元)

　　c)繳納土地增值稅：6519.1(萬美元)

　　d)開發(fā)商利潤：8l 308-52 340-6519.1=22 448.9 (萬美元)

　　e)開發(fā)商成本利潤率(22 448.9/52 340)×100%=42.89%

　　通過【例6-7】的方法計算出的開發(fā)商成本利潤率為項目在整個開發(fā)期內(nèi)的成本利潤率。由于開發(fā)商成本利潤率是一個較為粗略的評價指標(biāo)，所以用這種方法對開發(fā)項目進行初步評估時一般也不計算繳納所得稅后的成本利潤率情況。

　　【例6-5】～【例6-7】中所使用的評價方法在評估實踐中經(jīng)常所用，但大家可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個缺點，即成本支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性;計算過程主要依靠“最好的估計”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。

　　通過采用現(xiàn)金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種方法能使資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費用更加接近。下面我們將　　【例6-5】用現(xiàn)金流評估法再進行一次評估。

　　【例6-8】 假定【例6-5】中各項主要開發(fā)成本的投入比例分配如下表所 示，試用現(xiàn)金流法對該項目進行評估。

　　從上表的計算中，可以得出如下結(jié)論：

　　(1)總開發(fā)成本：18 619.8萬元;

　　(2)項目總銷售收入：26 400萬元;

　　(3)銷售稅費：l 716萬元;

　　(4)總開發(fā)價值：24 684萬元;

　　(5)開發(fā)商利潤：24 684-18 619.8=6 064.2(萬元);

　　(6)開發(fā)商成本利潤率：6 064.2/18 619.8×100%=32.57%

　　從這個例子可以看出，當(dāng)建設(shè)進行到2005年第四季度末時，時間正好是建設(shè)期的中點，但建設(shè)費用僅投入了40%。

　　經(jīng)過大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，這種增長達到峰值，工程造價累計曲線類似于 “s”型(如圖6-4所示)。對于一個典型的項目來說，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部，而不是過去假設(shè)的50%，和計算開發(fā)商成本利潤率時假設(shè)的，工程進行到一半，建安費用的支出也達到一半，顯然有較大差異。

　　隨著一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)， 以及開發(fā)項目的復(fù)雜程度不斷提高(例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程的一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工)，人們往往要考慮使用更為精確完善的現(xiàn)金流法進行評估。[例6-8]中所使用的現(xiàn)金流法對于下面幾種類型的開發(fā)項目評估尤其有效：

　　(1)居住小區(qū)綜合開發(fā)項目。對于居住小區(qū)綜合發(fā)項目，開發(fā)商為保證資金的正常運轉(zhuǎn)，往往先建成一部分出售，然后利用出售所獲得的收益，投資于后一部分項目的開發(fā)，即所謂滾動開發(fā)。這樣，當(dāng)一部分住宅樓建成出售時或出售前，另一部分才開始動工，所以，投入項目后一部分的現(xiàn)金流量收支情況相當(dāng)復(fù)雜。由于現(xiàn)金流評估法是把每期的現(xiàn)金流量分別按其實際數(shù)量和發(fā)生的時間予以考慮的，因此在評估這類項目時不需作任何假設(shè)，就可精確地得出評估結(jié)論。

　　(2)商業(yè)區(qū)開發(fā)項目。隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，城市商業(yè)區(qū)的開發(fā)項目已不僅僅局限于建筑各種大型商業(yè)零售中心了，它還要求這些商業(yè)零售中心具有完備的附屬設(shè)施，如多層停車樓、寫字樓、餐飲中心、文化娛樂和休閑場所等。這類項目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長，因此，一個商業(yè)區(qū)開發(fā)項目可能會分階段開發(fā)，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。這類項目現(xiàn)金收支情況也很復(fù)雜，適合用現(xiàn)金流評估法評估。

　　(3)工業(yè)開發(fā)項目。一些工業(yè)開發(fā)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等，也同樣存在著部分廠房或倉庫先期建成后出租時，另外一些廠房或倉庫正處在施工階段的情況。更復(fù)雜的是，一些廠房或倉庫不是以出租形式，而是將其出售給使用者，這樣就會有較大的現(xiàn)金收支情況出現(xiàn)。同時，開發(fā)項目中的另一部分場地，當(dāng)其基礎(chǔ)設(shè)施建成后，可能按租約出租，這樣就會導(dǎo)致開發(fā)項目中的一部分現(xiàn)金流量較少，但比前一部分發(fā)生的時間更早一些。這類開發(fā)項目的詳細評估，只能采用現(xiàn)金流法。

　　新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目，所需時間長，資金需求量大，而且來源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法評估。

　　二、投資利潤率

　　1、開發(fā)投資的投資利潤率：指項目年平均利潤額占項目總投資的比率。項目總投資與項目總開發(fā)成本的差異：前者不含財務(wù)費用。

　　2、置業(yè)投資的投資利潤率：指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的　　項目，應(yīng)計算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，其計算公式為：

　　利潤總額=經(jīng)營收入(含銷售、出租、自營)-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金

　　銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加

　　項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金

　　投資利潤率可根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計算求得。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。

　　三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

　　1、資本金利潤率：指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投　　資者為開發(fā)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤率的計算公式為：

　　【例6-9】 已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4 500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1 500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。

　　【解】

　　(1)投資利潤率=年平均利潤總率/項目總投資×100%=650/(4500+500)×100%=13.0%

　　(2)資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金×100%=650/1500×100%=43.3%

　　(3)資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額×100%=500/1500×l00%=33.3%

　　解析：這道題考試時一般為選擇題，由于可供選擇的答案比較多，所以一定要記清公式。

　　四、靜態(tài)投資回收期(Pb′)

　　含義：指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為：

　　上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個月或 3.75年。

　　五、現(xiàn)金回報率和投資回報率

　　1、現(xiàn)金回報率

　　含義：指置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。分類：稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　【例6-12】某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：2.2/20×100%=11%。

　　現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

　　2、投資回報率

　　含義：指置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報率中的收益包括還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加值，還可考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比。