2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)：建設(shè)用地制度與政策

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　　第三章 建設(shè)用地制度與政策

　　第一節(jié) 中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述

　　(1)《土地管理法》規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。

　　(2)土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。

　　(3)城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

　　(4)農(nóng)村和城市城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定的屬于國(guó)家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有。

　　(5)國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。

　　(6)國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。

　　(7)國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

　　取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：1、通過(guò)國(guó)家出讓方式取

　　得;2、通過(guò)行政劃撥方式取得;3、通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);4、通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

　　第二節(jié) 集體土地征收

　　征收土地具有三個(gè)特點(diǎn)：1、具有一定的強(qiáng)制性;2、補(bǔ)償性：要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償;3、被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有土地，而征用土地只是土地使用權(quán)改變了;征用后，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，使用結(jié)束后需要將土地還給農(nóng)民集體。

　　根據(jù)《土地管理法》，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括1、土地補(bǔ)償費(fèi)、2、安置補(bǔ)助費(fèi)以及3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

　　土地補(bǔ)償費(fèi)是征地費(fèi)的主要部分。國(guó)家建設(shè)征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)，除此之外，用地單位還應(yīng)支付安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)資金。

　　土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有;地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。

　　第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。

　　土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷。

　　《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式：1、招標(biāo)方式2、拍賣方式3、掛牌方式4、協(xié)議方式(該方式公用用地用的最多)，這種方式適用于公共福利事業(yè)和非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限如下：

　　1、居住用地70年;2、工業(yè)用地50年;3、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;5、綜合或其他用地50年。

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過(guò)出讓合同規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　第四節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

　　土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制。

　　劃撥土地使用權(quán)的范圍：下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)劃撥：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;2、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地;3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。5、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。

　　第五節(jié) 閑置土地的處理

　　具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：1、國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起1年內(nèi)未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;2、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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